4ème trimestre 2022
Avec la revalorisation significative du taux d’usure pour le 4ème trimestre, l’augmentation du taux moyen des crédits constatée en octobre (+ 19 pdb) a été comparable à celle de juillet, pour se poursuivre à un rythme soutenu en novembre (+17 pdb) et s’atténuer en décembre (+ 8 pdb).
Au 4ème trimestre 2022, le taux moyen des crédits s’est établi à 2.22 %. Mi-janvier, le taux moyen provisoire est de 2,52% contre 2,34% en décembre 2022.
TAUX | TAUX PAR GROUPES | DURÉE | ACTIVITÉ MARCHÉ | COÛT RELATIF | SOLVABILITÉ | CAPACITÉ Á ACHETER | TENDANCES TAUX
| INDICATEURS | 4eme TRIMESTRE 2022 | 3EME TRIMESTRE 2022 | TENDANCE |
| Taux | 2.22 % | 1.79 % |  |
| Durée | 246 mois 20,5 ans |
240 mois 20 ans |
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| Coût relatif moyen | 4.6 | 4.6 |  |
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Marché du neuf dont accession seule |
2.21 % |
1.79 % |
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Marché de l’ancien dont accession seule |
2.23 % 2.23 % |
1.79 % 1.80 % |
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Activité marché des crédits |
Montant de Production |
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En année glissante 1er semestre 2022 / 1er semestre 2021 |
Montant de Production - 19,9 % Nombre de prêts - 20,5 % |
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Analyse
TAUX DE CRÉDITS IMMOBILIERS
Une hausse des taux qui s’amplifie
Mi-janvier, le taux moyen provisoire est de 2,52% après 2,34% en décembre 2022.
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Depuis le début de l‘année, le taux moyen des crédits remonte. Très modérée en début d’année, la progression s’est accélérée au printemps pour atteindre +18 pdb en juillet, puis a ralenti au 3ème trimestre, plafonnée par un taux d’usure faiblement revalorisé. Car pour obtenir un TAEG acceptable face à un taux d’usure trop bas, la prise en compte du coût de l’assurance, des garanties obligatoires et des frais de dossier contraint le niveau nominal des taux de crédits.
Avec la revalorisation significative du taux d’usure pour le 4ème trimestre, l’augmentation du taux moyen des crédits constatée en octobre (+ 19 pdb) a été comparable à celle de juillet, pour se poursuivre à un rythme soutenu en novembre (+17 pdb) et s’atténuer en décembre (+ 8 pdb).
Mais la marge des établissements de crédit reste dégradée depuis juillet par les relèvements successifs du principal taux de refinancement de la BCE mi-septembre, début novembre et dans une moindre mesure au 21 décembre.
Ces déséquilibres et contraintes auxquels les prêteurs sont confrontés altèrent la production nouvelle de crédits.
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Prêts du secteur |
Taux moyens (en %) |
Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
| Décembre 2019 | 1,11 | 0,88 | 1,05 | 1,31 |
| Décembre 2020 | 1,17 | 0,97 | 1,10 | 1,35 |
| Décembre 2021 | 1,06 | 0,86 | 0,99 | 1,13 |
| Décembre 2022 | 2,34 | 2,14 | 2,30 | 2,42 |
Taux par groupes d'emprunteurs
Depuis décembre 2021, le taux moyen a cru de 128 pdb sur l’ensemble du marché : tous les taux ont augmenté à un rythme comparable, quelle que soit leur durée à l’octroi et pour toutes les catégories d’emprunteurs. De plus, compte tenu de l’impact du taux d’usure, les emprunteurs du 4ème groupe qui ne présentent pas les meilleurs profils (niveaux des revenus et de l’apport personnel plus bas) n’ont pas eu à supporter des augmentations de taux plus rapides que celles des autres emprunteurs.
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Décembre 2022 |
Décembre 2021 |
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| Prêts du secteur concurrentiel |
TAUX FIXES | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
| 1er groupe |
1,78 |
2,01 |
2,12 | 0,62 | 0,72 | 0,90 | |
| Taux moyens | 2ème groupe | 2,06 | 2,25 | 2,40 | 0,78 | 0,91 | 1,05 |
| (en %) | 3ème groupe | 2,26 | 2,42 | 2,53 | 0,90 | 1,03 | 1,17 |
| 4ème groupe | 2,41 | 2,56 |
2,66 |
1,14 | 1,25 |
1,38 |
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| Ensemble | 2,14 | 2,30 | 2,42 | 0,86 | 0,99 | 1,13 | |
Le 1er groupe rassemble les 25% d’emprunteurs dont le taux est le plus bas (valeurs des taux inférieures au 1er quartile, Q1).
Le 4ème groupe, les 25% d’emprunteurs dont le taux est le plus élevé (valeurs des taux supérieures au 3ème quartile, Q3).
Le 2ème groupe rassemble donc les 25% d’emprunteurs dont le taux est compris entre Q1 et la médiane.
Et le 3ème groupe, les 25% d’emprunteurs dont le taux estcompris entre la médiane et Q3.
DURÉE
L’allongement de la durée moyenne des crédits se poursuit sans faiblir.
Au 4ème trimestre 2022, la durée moyenne des prêts accordés était de 246 mois, soit 20 ans et 6 mois.
263 mois pour l’accession dans le neuf
258 mois pour l’accession dans l’ancien.
Au 4ème trimestre, on constate un rebond significatif de la part des prêts les plus longs dans l’ensemble de la production. 65.2 % des prêts bancaires à l’accession à la propriété ont été octroyés sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans, contre 55.2 % en 2021. Dans le même temps, la production de crédit sur les durées courtes est au plus bas.
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Les durées
(en années) |
Structure de la production |
10 et moins | + de 10 à 15 | + de 15 à 20 | + de 20 à 25 | + de 25 | Ensemble |
| Accession | 2019 | 5,6 | 14,6 | 31,6 | 46,0 | 2,1 | 100,0 |
| 2020 | 5,3 | 13,5 | 33,0 | 47,0 | 1,3 | 100,0 | |
| 2021 | 4,6 | 11,8 | 27,6 | 55,2 | 0,8 | 100,0 | |
| T1-2022 | 4,0 | 10,3 | 23,0 | 62,2 | 0,6 | 100,0 | |
| T2-2022 | 3,9 | 10,2 | 21,3 | 64,0 | 0,5 | 100,0 | |
| T3-2022 | 4.1 | 10.5 | 21.0 | 64.0 | 0.4 | 100.0 | |
| T4-2022 | 4.1 | 10.2 | 20.3 | 65.2 | 0.2 | 100.0 |
Activité des crédits immobiliers
Une chute de production comparable à celle de 2008, mais plus prononcée que celle du 1er confinement.
Jusqu’à l’été dernier, le repli de la demande avait été à l’origine des hésitations, puis du recul de la production de crédits. Mais dès juillet, la dégradation de la profitabilité des nouveaux prêts est venue amplifier le phénomène : confrontée à un taux d’usure inadapté dans le contexte du relèvement du principal taux de refinancement de la BCE, l’offre bancaire s’est contractée.
La revalorisation du taux d’usure intervenue le 1er octobre a relancé l’accroissement des taux des crédits immobiliers : mais la nouvelle phase de relèvement des taux de la BCE qui s’est amorcée a pesé sur les marges des banques. L’offre de crédits n’a donc pas pu se redresser suffisamment, à la différence de ce qui se constate habituellement au début de l’automne.
Et la chute de la production de crédits s’est amplifiée durant le 4ème trimestre.
Une telle chute ne s’était pas constatée depuis l’automne 2008, au plus profond de la crise financière internationale venue des Etats-Unis : elle est aussi plus prononcée que celle observée durant le 1er confinement, en raison de la durée de la baisse de l’activité et de son caractère particulier puisqu’elle n’épargne aucun des secteurs de l’immobilier résidentiel.
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ACTIVITÉ (HORS RACHATS DE PRÊTS) |
ENSEMBLE du marché glissement annuel |
Marché du NEUF glissement annuel |
Marché de l'ANCIEN glissement annuel |
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2021 / 2020 |
+ 3,8 % |
+ 2,1 % |
+ 0,7 % |
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S1 2022 |
- 7,3 % |
- 7,9 % | - 19,9 % |
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S2 2022 |
- 35,2 % |
- 37,3 % | - 33,0 % |
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2022 / 2021 |
- 20,5 % |
- 21,9 % | - 25,7 % |
COUT RELATIF MOYEN
Depuis le début de l’année, les revenus des emprunteurs s’élèvent plus vite (+3.9 %, contre +1.9 % en 2021). Avec le renforcement des exigences sur l’apport personnel et la contraction de l’offre bancaire, la clientèle la plus modeste est pénalisée.
Dans ces conditions, le coût relatif reste élevé, même s’il a commencé à lentement reculer sous l’effet de la progression des revenus : 4.6 années de revenus au 4ème trimestre 2022, contre 4.8 années de revenus il y a un an.
INDICATEUR DE SOLVABILITÉ DE LA DEMANDE RÉALISÉE
Le niveau de l’apport personnel s’accroît toujours (+ 12.3 %, après + 13.2 % en 2021), une augmentation aussi rapide et durable n’avait encore jamais été constatée. Au 4ème trimestre 2022, le niveau de l’apport personnel moyen était de 43.5 % supérieur à son niveau du 4ème trimestre 2019, ce qui correspond à un supplément d’apport représentant 7 mois de revenus d’un emprunteur disposant de moins de 3 SMIC ou 1.5 mois pour 5 SMIC et plus.
Pourtant l’indicateur de solvabilité de la demande se dégrade encore, du fait de projets aux coûts plus ambitieux portés par la hausse des prix des logements.
Tendances des taux et des marchés - et en 2023 ?
Perspectives pour 2023
Après + 5.9 % en 2022 (IPCH), le rythme de l’inflation devrait se maintenir à un niveau élevé en 2023, autour de 6% avant de ralentir en 2024 et redescendre lentement vers les 2 %.
En outre, la croissance économique devrait marquer le pas en 2023, avec un PIB en très légère progression, au mieux (0.0 % pour BNP-Paribas, + 0.2 % pour le Crédit Agricole, + 0.3 % pour la Banque de France et + 0.5 % pour la Société Générale), avec un risque de récession qu’aucun scénario macroéconomique n’écarte vraiment.
Dans un environnement dominé par l’incertitude et un moral des agents économiques en berne, le taux de l’OAT à 10 ans devrait s’élever, loin des scénarii de décrue qui prévalaient encore à l’automne dernier, après 1.70 % en 2022 (2.62 % fin 2022), 2.75 % en moyenne en 2023.
L’hypothèse concernant le principal taux d’intervention de la BCE retenue par la plupart des scénarii est celle d’une nouvelle augmentation le conduisant à 2.85 % en 2023 (0.58 % en 2022), après deux hausses de 25 points (plusieurs scénarii estimant cependant que la BCE atténuera le rythme de la hausse de ses taux d’intervention) pour finir l’année à 3.00 % et se détendre en 2024, avec le ralentissement de l’inflation.
Dans ces conditions la hausse des taux des crédits immobiliers va être nettement plus rapide que ce qui était attendu en octobre dernier.
- Finalement en 2022, le taux s’est établi à 1.63 %, 2.34 %en décembre.
- Il augmenterait de 120 points en 2023, à 2.85 % en moyenne, jusqu'à 3.00 % au T4-2023. Puis la décrue s’amorcerait durant le S1-2024, pour redescendre à 2.20 % fin 2024 (2.45 % en 2024).
Carte Capacité des ménages à acheter - appartements anciens
- Niveau national : -4,5 m² de surface achetable en 2022.
Surface habitable (en m²) achetée en 2022 / Variation des prix en % sur 1 an (niveau annuel glissant)
Variation de la surface achetable (en m²) sur un an (T4-2022 / T4-2021)
Surface habitable (en m²) achetée en 2022 / Variation des prix en % sur 1 an (niveau annuel glissant)
Variation de la surface achetable (en m²) sur un an (T4-2022 / T4-2021)
Evolution de la capacité des ménages à acheter
Jusqu’au printemps 2022, la solvabilité de la demande a pu être préservée.
Mais dès le début de l’été 2022, la situation s’est modifiée : la hausse des taux s’est amplifiée et la poursuite de la hausse des prix a écarté du marché de plus en plus de candidats à un achat immobilier, même parmi ceux appartenant à des tranches de revenus supérieures, mais insuffisamment dotés en apport personnel.
Alors que la hausse des coûts des logements anciens s’est poursuivie à un rythme soutenu (+ 4.2 % en 2022 et + 14.5 % entre 2019 et 2022), l’augmentation des taux d’intérêt a provoqué une dégradation rapide de la capacité des ménages à acheter.
Ainsi en 2022, la surface achetable a reculé de 4.5 m² pour la France entière.
En 2022, la surface achetable a reculé dans la plupart des grandes villes, en réponse à la hausse des taux d’intérêt et des prix des logements constatée au 2nd semestre.
Mais les évolutions constatées restent très différentes entre les villes.
Certaines villes ont en effet bénéficié d’une transformation rapide du marché (forte progression des apports personnels, arrivée de nouvelles clientèles, éviction par les prix des candidats faiblement dotés en apport personnel et/ou baisse des prix) : et la capacité à acheter s’y est accrue ou elle s’est à peu près stabilisée. Comme à Reims (stabilisation des prix) ou à Aix-en-Provence (hausse de l’apport personnel).
La surface achetable s’est réduite, parfois fortement. Comme à Annecy, à Clermont-Ferrand, au Havre ou à Marseille où la hausse des prix se poursuit et a fortement déstabilisé la demande. Mais aussi à Limoges ou à Perpignan où, en dépit d’une augmentation moins rapide des prix, la demande bute sur sa fragilité budgétaire et le resserrement de l’accès au crédit. Alors que sur beaucoup de villes (Grenoble ou Saint-Etienne, par exemple), un accroissement des prix modéré rencontre une demande fragilisée avec un apport personnel insuffisant.
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