2ème trimestre 2025
Au 2ème trimestre 2025, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel s’est établi à 3.08 %.
Après une baisse de 22 points de base – pdb – au 1er trimestre, le taux moyen n’a que très faiblement reculé depuis : 2 pdb au 2ème trimestre.
TAUX | TAUX PAR GROUPES | DURÉE | ACTIVITÉ MARCHÉ | COÛT RELATIF | SOLVABILITÉ | CAPACITÉ Á ACHETER | TENDANCES TAUX
| INDICATEURS | 2EME TRIMESTRE 2025 | 1ER TRIMESTRE 2025 | TENDANCE |
| Taux | 3.08 % | 3.16 % |  |
| Durée | 249 mois 20 ans 9 mois |
250 mois 20 ans 10 mois |
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| Coût relatif moyen | 4.2 | 4.1 |  |
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Marché du neuf dont accession seule |
3.06 % |
3.14 % |
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Marché de l’ancien dont accession seule |
3.08 % 3.08 % |
3.15 % 3.15 % |
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Activité marché des crédits |
Montant de Production |
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Montant de Production + 32,8 % Nombre de prêts + 45 % |
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Analyse
LES TAUX EN VOIE DE STABILISATION
Au 2ème trimestre 2025, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel s’est établi à 3.08 %.
3.04% pour l’accession dans le neuf
3.08% pour l’accession dans l’ancien.
Vous pouvez zoomer une partie d'un graphique, en cliquant sur la courbe, sur le début de période souhaitée, et en déplaçant le pointeur jusqu'à la fin de la période, tout en maintenant le bouton de la souris enfoncé
Après une baisse de 22 points de base au 1er trimestre, un rythme comparable à celui de 2024, le taux moyen n’a perdu que 2 pdb au 2ème trimestre 2025.
3.09% en mars, 3.07% en juin comme à mi-juillet, c’est donc la stabilité qui prévaut maintenant.
Dans un environnement politico-économique préoccupant, les intentions d’achat de logements ont diminué et les banques renforcé leurs stratégies prudentielles. Dans ce contexte, les évolutions des taux des crédits immobiliers hésitent.
D’un côté, le repli des taux accompagne la réduction par la BCE de son taux de refinancement descendu à 2.15 % (50 pdb au total les 23 avril et 11 juin). Mais dans le même temps, ni le coût des ressources d’épargne des particuliers, ni les taux des marchés obligataires n’ont diminué, alors que le marché boursier restait morose.
C’est donc la stabilité des taux des crédits immobiliers qui l’emporte, et cela quel que soit le niveau de revenus des emprunteurs. Mais cela ne remet pas en question la solidité de la reprise : il ne s’agit que de l’expression des hésitations que la montée générale des incertitudes a suscitées et entretient encore.
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Prêts du secteur |
Taux moyens (en %) |
Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
| Décembre 2022 | 2,35 | 2,14 | 2,30 | 2,42 |
| Décembre 2023 | 4,20 | 4,11 | 4,26 | 4,35 |
| Décembre 2024 | 3,31 | 3,24 | 3,26 | 3,34 |
| Mars 2025 | 3,09 | 3,00 | 3,01 | 3,10 |
| Avril 2025 | 3,07 | 3,02 | 3,04 | 3,13 |
| Mai 2025 | 3,10 | 3,05 | 3,09 | 3,17 |
| Juin 2025 | 3,07 | 3,01 | 3,07 | 3,12 |
Taux par groupes d'emprunteurs
Les prêts immobiliers à 20 ans et à 25 ans connaissent une baisse des taux depuis décembre 2024 dans la moyenne du marché (24 pdb) pour les emprunteurs des 3 premiers groupes.
En revanche pour les emprunteurs moins bien dotés en apport personnel (ceux du 4ème groupe) où se retrouvent souvent les primo accédants modestes et des familles nombreuses, la baisse a été deux fois moindre (de l’ordre de 12 pdb en moyenne).
En juin 2025, un peu moins de la moitié de l’ensemble des emprunteurs ont bénéficié de taux inférieurs à 3 % : en mars, la proportion était des 2/3.
|
Juin 2025 |
Décembre 2024 |
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| Prêts du secteur concurrentiel |
TAUX FIXES | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
| 1er groupe |
2,68 |
2,72 |
2,75 |
2,93 |
2,95 |
3,01 |
|
| Taux moyens | 2ème groupe |
2,95 |
3,01 |
3,06 |
3,18 |
3,23 |
3,31 |
| (en %) | 3ème groupe |
3,09 |
3,15 |
3,20 |
3,30 |
3,33 |
3,42 |
| 4ème groupe |
3,35 |
3,41 |
3,49 |
3,53 |
3,52 |
3,62 |
|
| Ensemble | 3,01 | 3,07 | 3,12 | 3,24 | 3,26 | 3,34 | |
Le 1er groupe rassemble les 25% d’emprunteurs dont le taux est le plus bas (valeurs des taux inférieures au 1er quartile, Q1).
Le 4ème groupe, les 25% d’emprunteurs dont le taux est le plus élevé (valeurs des taux supérieures au 3ème quartile, Q3).
Le 2ème groupe rassemble donc les 25% d’emprunteurs dont le taux est compris entre Q1 et la médiane.
Et le 3ème groupe, les 25% d’emprunteurs dont le taux estcompris entre la médiane et Q3.
UNE DURÉE MOYENNE QUI RESTE ÉLEVÉE
Au 2ème trimestre 2025, la durée moyenne des prêts accordés était de 249 mois.
La durée moyenne des crédits octroyés reste particulièrement élevée depuis un an. Elle se maintient sur ses niveaux les plus élevés jamais observés. Les banques peuvent ainsi atténuer les conséquences de la remontée du coût des opérations financées qui pèse de plus en plus lourdement sur les capacités d’emprunt des candidats à un achat immobilier.
Néanmoins, l’annuité de remboursement moyenne pour un emprunt de 100 K€ ne baisse plus : elle se maintient à niveau depuis février dernier.
Dans ces conditions, 69 % des prêts bancaires à l’accession à la propriété ont été octroyés sur une durée de plus de 20 ans en juin 2025, contre 65.3 % en 2024
UNE REPRISE DES CRÉDITS QUI NE GOMME PAS LA CRISE
Depuis le début de 2025, l’activité du marché a renoué avec un certain dynamisme. Néanmoins, les rythmes de progression constatés tiennent pour beaucoup à une référence particulièrement dégradée, celle des premiers mois de 2024 : et dans les faits, la reprise du marché perd de la vigueur. En effet, l’activité constatée durant le 1er semestre de 2025 reste très inférieure à son niveau moyen des années 2016 à 2019 : - 29 % pour le nombre de prêts accordés et – 39 % pour la production de crédits.
La reprise actuelle n’a donc pas gommé les conséquences de la crise qui a bouleversé les marchés depuis 2020. La conjoncture du marché doit toujours composer avec un environnement détérioré sur le marché de l’emploi, le cadre politico-économique de l’immobilier et de l’accès au crédit.
Néanmoins la production de crédits mesurée en niveau semestriel glissant progresse encore de 24.2 %, en glissement semestriel et le nombre de prêts accordés de 30.4 % : mais à des rythmes maintenant moindres que ceux mesurés en niveau annuel glissant.
INDICATEURS EN NOMBRE DE PRÊTS
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ACTIVITÉ (HORS RACHATS DE PRÊTS) |
ENSEMBLE du marché glissement annuel |
Marché du NEUF glissement annuel |
Marché de l'ANCIEN glissement annuel |
|
T2 2025 / T1 2025 |
+ 38,7 % |
+ 44,1 % | + 41,4 % |
|
T2 2025 / T2 2024 |
+ 42,2 % |
+ 41,1 % |
+ 64 % |
|
S1 2025 / S2 2024 |
+ 30,4 % |
+ 27,7 % | +42,4 % |
|
juillet 2024 à juin 2025 / juillet 2023 à juin2024 |
+ 45 % |
+ 52,4 % | + 44,7 % |
| 2024 / 2023 année glissement annuel |
+ 23,2 % | + 35,8 % |
+ 7,2 % |
Lecture : Au T2-2025, la production a cru de 27.9 % en glissement trimestriel (T2-2025 / T1-2025) .
La reprise s'est poursuivie à un rythme moins soutenu qu'au T1 : + 31.7 % en glissement annuel, par rapport à un T2-2024 encore hésitant.
Et en niveau annuel glissant, l'activité reste soutenue (effet de base) : + 32.8 % en glissement annuel.
Alors que l'activité se redressait rapidement au S2-2024, les rythmes de progression commencent à ralentir : + 24.2 % en glissement semestriel
LE COUT RELATIF MOYEN
Le coût relatif qui avait baissé rapidement en 2023 s’est stabilisé en 2024 et remonte depuis le début de l’année : il s’établit à 4.2 années de revenus au 2ème trimestre 2025, contre 4.0 années de revenus il y a un an à la même époque. Néanmoins le coût relatif a nettement diminué depuis 3 ans (4.8 années de revenus au 2ème trimestre 2022).
LA SOLVABILITÉ DÉGRADÉE PAR LA HAUSSE DES PRIX
Avec le ralentissement de l’inflation, l’augmentation des revenus des emprunteurs est moins rapide que par le passé : pourtant les marchés, et surtout celui de l’ancien, bénéficient du retour d’acheteurs plus aisés.
D’ailleurs la remontée du coût des opérations s’accélère mois après mois.
Dans le même temps, le niveau de l’apport personnel diminue rapidement, après le rebond observé en 2024 (- 5.3 %, après + 3.3 % en 2024).
Alors que les conditions de crédit ne s’améliorent plus, l’indicateur de solvabilité de la demande se dégrade en réponse à l’augmentation rapide des prix des logements, même si l’indicateur reste encore au-dessus de sa moyenne de longue période.
Carte Capacité des ménages à acheter - appartements anciens
En dépit de la remontée des prix des logements anciens constatée depuis février dernier dans la plupart des grandes villes, la surface achetable a progressé dans près de 90 % des villes grâce à l’amélioration des conditions de crédit et au relèvement de l’offre bancaire.
- Niveau national : Depuis un an, la surface achetable a ainsi progressé de 1,2 m² France entière.
Surface habitable (en m²) achetée en 2025 / Variation des prix en % sur 1 an (niveau annuel glissant)
Variation de la surface achetable (en m²) sur un an (T2-2025 / T2-2024)
Surface habitable (en m²) achetée en 2025 / Variation des prix en % sur 1 an (niveau annuel glissant)
Variation de la surface achetable (en m²) sur un an (T2-2025 / T2-2024)
Tendances des taux et des marchés
Le paysage économique instable renforce les incertitudes. La croissance ( +0.6% en 2025, puis 0.7% en 2026) et l'évolution de pouvoir d'achat des ménages (+0.3% par an de 2025 à 2027) resteront faibles.
Par ailleurs il est à craindre que la BCE ne se contente que d’une baisse de 25 pdb vers la fin de l’été, puis stoppe ce cycle de baisse de ses taux en 2026.
Ces évolutions ne permettront donc pas de desserrer les contraintes pesant sur le financement de l'immobilier. Un redémarrage prononcé de l’offre de crédits bancaires est de ce fait peu probable.
Comtpe tenu de ce cadre économique et financier, la remontée des taux des crédits immobiliers est attendue pour 2026.
D’ici là, après les tensions sur les taux du printemps et un été incertain, la fin de l’année 2025 verra sans doute un effort « promotionnel » sur les taux à la fin de l’été, mais qui restera « sélectif », pour consolider la production de crédits de l’année en évitant d''engranger des risques de défaut supplémentaires au passif des banques.
Ainsi après :
- 3.67 % en moyenne 2024
- 3.37 % au T4 2024
on aurait une baisse en 2025
- 3.11 % en moyenne 2025,
- 3.05 % au T4-2025.
puis une remontée en 2026
- 3.31 % sur l’année 2026
- 3.40% au T4 2026
Variation de la production de crédits - indicateurs comparés
Les récentes hésitations de la demande de crédit se retrouvent maintenant sur les indicateurs de production. Les rythmes de progression ralentissent annonçant probablement un atterrissage de la conjoncture : atterrissage, mais pas retournement !
La dégradation de l’environnement financier pèse cependant sur la poursuite du redressement du marché des crédits, malgré la mise en œuvre des mesures de relance de la construction de logements.
La reprise est bridée par les contraintes par la remontée des prix de l’immobilier dégradant les capacités d’achat des ménages, alors que les conditions de crédits ne s’améliorent plus pour leur permettre de réaliser des projets d’achat et de travaux d’amélioration-entretien.
La progression de la production permettra simplement de retrouver en 2025 le niveau de 2023 et en 2026, celui de 2020. Mais en 2026, la production aura perdu 23 % (en volume au prix de l’IPCH) par rapport aux années 2017-2022.
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