2ème trimestre 2024
La baisse se constate à nouveau en juin avec un taux moyen redescendu à son niveau de juillet 2023, soit 3.66 %.
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TAUX | TAUX PAR GROUPES | DURÉE | ACTIVITÉ MARCHÉ | COÛT RELATIF | SOLVABILITÉ | CAPACITÉ Á ACHETER | TENDANCES TAUX
| INDICATEURS | 2EME TRIMESTRE 2024 | 1ER TRIMESTRE 2024 | TENDANCE |
| Taux | 3.73 % | 3.98 % |  |
| Durée | 246 mois 20,5 ans |
246 mois 20,5 ans |
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| Coût relatif moyen | 4.0 | 4.0 | |
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Marché du neuf dont accession seule |
3.68 % |
3.92 % |
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Marché de l’ancien dont accession seule |
3.74 % 3.74 % |
3.99 % 3.99 % |
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Activité marché des crédits |
Montant de Production |
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Montant de Production - 25.5 % Nombre de prêts - 12.4 % |
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Analyse
TAUX DE CRÉDITS IMMOBILIERS
La baisse des taux se constate
Au 2ème trimestre 2024, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel s’est établi à 3.73 %.
Vous pouvez zoomer une partie d'un graphique, en cliquant sur la courbe, sur le début de période souhaitée, et en déplaçant le pointeur jusqu'à la fin de la période, tout en maintenant le bouton de la souris enfoncé
Depuis l’inflexion à la baisse en décembre 2023, le taux moyen recule à un rythme moyen de 9 points de base (pdb) par mois. La baisse se constate à nouveau en juin, où le taux moyen est revenu à son niveau de juillet 2023, soit 3.66 %.
Pourtant, il a fallu attendre le 12 juin pour voir le principal taux de refinancement de la BCE être réduit de 25 pdb, après une période de maintien à 4.5% depuis la mi-septembre 2023. En outre le taux moyen de rémunération des dépôts des ménages augmente encore doucement et les tensions sur les marchés financiers se renforcent depuis avril : par exemple, le taux de l’OAT à 10 ans souvent pris comme référence pour analyser les évolutions des taux des crédits immobiliers a cru de 12 pdb en juin (+ 33 pdb depuis avril), pour s’établir à 3.15 % en moyenne. Alors que les taux d’usure étaient encore en hausse pour le 2ème trimestre (6.39 % pour les prêts à plus de 20 ans).
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Prêts du secteur |
Taux moyens (en %) |
Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
| Décembre 2019 | 1,11 | 0,88 | 1,05 | 1,31 |
| Décembre 2020 | 1,17 | 0,97 | 1,10 | 1,35 |
| Décembre 2021 | 1,06 | 0,86 | 0,99 | 1,13 |
| Juin 2022 | 1,52 | 1,36 | 1,49 | 1,59 |
| Décembre 2022 | 2,35 | 2,14 | 2,30 | 2,42 |
| Juin 2023 | 3,46 | 3,32 | 3,51 | 3,69 |
| Décembre 2023 | 4,20 | 4,11 | 4,26 | 4,35 |
| Juin 2024 | 3,66 | 3,51 | 3,55 | 3,65 |
Taux par groupes d'emprunteurs
Toutes les catégories d'emprunteurs bénéficient d'un taux inférieur à 4%, et même inférieur à 3,80% pour les 3/4 d'entre eux.
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Juin 2024 |
Décembre 2023 |
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| Prêts du secteur concurrentiel |
TAUX FIXES | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
| 1er groupe |
3,18 |
3,19 |
3,26 |
3,72 |
3,83 |
3,87 |
|
| Taux moyens | 2ème groupe |
3,45 |
3,51 |
3,63 |
4,08 |
4,20 |
4,34 |
| (en %) | 3ème groupe |
3,60 |
3,66 |
3,78 |
4,24 |
4,40 |
4,50 |
| 4ème groupe |
3,83 |
3,86 |
3,93 |
4,41 |
4,61 |
4,68 |
|
| Ensemble | 3,51 | 3,55 | 3,65 | 4,11 | 4,26 | 4,35 | |
Le 1er groupe rassemble les 25% d’emprunteurs dont le taux est le plus bas (valeurs des taux inférieures au 1er quartile, Q1).
Le 4ème groupe, les 25% d’emprunteurs dont le taux est le plus élevé (valeurs des taux supérieures au 3ème quartile, Q3).
Le 2ème groupe rassemble donc les 25% d’emprunteurs dont le taux est compris entre Q1 et la médiane.
Et le 3ème groupe, les 25% d’emprunteurs dont le taux estcompris entre la médiane et Q3.
DURÉE
La durée moyenne à 20 ans et 6 mois
Au 2ème trimestre 2024, la durée moyenne des prêts accordés était de 246 mois (267 mois pour l’accession dans le neuf et 258 mois pour l’accession dans l’ancien).
C’est donc une lente érosion de la durée moyenne depuis mi-2023, sur des niveaux qui sont cependant élevés à 20.8 ans en moyenne en juin 2024, contre 17.1 ans en 2014.
Les banques amplifient ainsi l’effet de la baisse des taux sur la solvabilité des emprunteurs : l’annuité moyenne a diminué de 6.0 % depuis décembre dernier. Néanmoins, le coût des opérations financées se renforce depuis février 2024 et atténue nettement l’efficacité des effets taux et durée, même avec une nouvelle augmentation de l’apport personnel moyen.
Un ménage qui pouvait emprunter 100 K€ à la fin de 2022, ne peut plus emprunter que 88.5 K€ en juin 2024 (80.0 K€ par référence à décembre 2021).
Dans ce contexte, la baisse des taux des crédits immobiliers ne pouvait à elle seule enclencher une reprise forte et rapide du marché, l’augmentation de l’apport personnel exigé ayant eu un effet dépressif important sur la demande. Seule une stratégie de redynamisation des marchés immobiliers et des crédits telle celle déployée par les banques pouvait inverser la dynamique récessive à l’œuvre.
Compte tenu de ces évolutions de la durée moyenne, 64.5 % des prêts bancaires à l’accession à la propriété octroyés en juin le sont une durée de plus de 20 ans.
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Les durées
(en années) |
Structure de la production |
10 et moins | + de 10 à 15 | + de 15 à 20 | + de 20 à 25 | + de 25 | Ensemble |
| Accession | 2019 | 5,6 | 14,6 | 31,6 | 46,0 | 2,1 | 100,0 |
| 2023 | 5,2 | 10,0 | 19,5 | 64,2 | 1,0 | 100,0 | |
| T1-2024 | 5,2 | 10,2 | 20,4 | 63,6 | 0,6 | 100,0 | |
| T2-2024 | 5,1 | 9,9 | 20,5 | 64,1 | 0,4 | 100,0 | |
| M6-2024 | 4,9 | 9,8 | 20,9 | 64,2 | 0,3 | 100,0 |
Activité des crédits immobiliers
La conjoncture du marché des crédits s’améliore depuis le début de l’année. En dépit du plafonnement des taux d’effort et des incertitudes économiques, le marché retrouve des couleurs. Il bénéficie du recul des taux, du dynamisme de l’offre bancaire et du redressement des intentions des ménages pour réaliser de projets importants du fait du ralentissement de l’inflation.
La production de crédits a bondi de 44,2% ce 2ème trimestre par rapport au précédent. L’évolution est même un peu plus rapide pour le nombre de prêts accordés avec + 49.1 %.
Au fil des mois, le rétablissement du marché se confirme même s’il n’a pas retrouvé encore son dynamisme passé. Ainsi, si on observe la production de crédits cette fois en niveau annuel glissant, le recul est toujours présent, de 25.5 % en GA. Comme d’ailleurs le nombre de prêts accordés, avec – 12.4 % en GA.
Le point de retournement du marché des crédits immobiliers a pourtant été franchi en février. D’abord timide au 1er trimestre, le rebond des indicateurs trimestriels se constate nettement en ce 2ème trimestre.
INDICATEURS TRIMESTIRELS EN NOMBRE DE PRÊTS
|
ACTIVITÉ (HORS RACHATS DE PRÊTS) |
ENSEMBLE du marché glissement annuel |
Marché du NEUF glissement annuel |
Marché de l'ANCIEN glissement annuel |
|
T2 2024 / T1 2024 |
+ 49,1 % |
+ 59,6 % |
+51,2 % |
|
T1 2024 / T4 2023 |
+1,2 % |
+5,1 % | +2,6 % |
| T2 2024 / T2 2023 trimestriel glissant |
+ 38,4 % | + 54,9 % | + 5,2 % |
|
juillet 2023 à juin 2024 / |
- 12,4 % |
- 5,6 % | - 23,0 % |
COUT RELATIF MOYEN
L’accès au marché reste difficile en raison du resserrement de l’accès au crédit tant pour les emprunteurs modestes faiblement dotés en apport personnel, que pour les ménages plus aisés ne disposant pas d’un apport suffisant au regard des prix pratiqués
Conséquence logique, la baisse du coût des opérations réalisées (- 3.7 % sur le 1er semestre 2024, en GA, après – 6.0 % en 2023) ralentit cependant en ce début d’année. Et le coût relatif s’établit à 4.0 années de revenus au 2ème trimestre, contre 4.3 années de revenus il y a un an à la même époque. En diminution depuis 3 ans, il a retrouvé son niveau du printemps 2015.
INDICATEUR DE SOLVABILITÉ DE LA DEMANDE RÉALISÉE
Dans le même temps, le niveau de l’apport personnel progresse à nouveau rapidement en 2024 (+ 4.8 % sur le 1er semestre 2024, en GA, après + 0.4 % en 2023). Au 2ème trimestre 2024, le taux d’apport personnel moyen était de 60.6 % supérieur à son niveau du 4ème trimestre 2019, lorsque le marché était au zénith et les exigences concernant l’apport au plus bas.
Enfin, l’indicateur de solvabilité de la demande se redresse lentement malgré la hausse des prix qui reprend. Il faut y voir le retour sur le marché de l’ancien de ménages plus aisés, secundo acheteurs avec revente qui peuvent plus facilement satisfaire aux contraintes instaurées avec le plafonnement du taux d’effort des emprunteurs.
Carte Capacité des ménages à acheter - appartements anciens
- Niveau national : + 2,8 m² de surface achetable en 2024.
Surface habitable (en m²) achetée en 2024 / Variation des prix en % sur 1 an (niveau annuel glissant)
Variation de la surface achetable (en m²) sur un an (T2-2024 / T2-2023)
Surface habitable (en m²) achetée en 2024 / Variation des prix en % sur 1 an (niveau annuel glissant)
Variation de la surface achetable (en m²) sur un an (T2-2024 / T2-2023)
Evolution de la capacité des ménages à acheter sur longue période
Dès le printemps 2022, la situation s’est modifiée avec la remontée des taux d’intérêt, le durcissement de l’accès au crédit et le maintien des prix à un niveau élevé écartant du marché de plus en plus de candidats à un achat immobilier insuffisamment dotés en apport personnel, même parmi les tranches de revenus supérieures.
Entre 2021 et 2023, la surface achetable a donc reculé : de 5.0 m², France entière (67.4 m² en 2023), dont 3.5 m² durant la seule année 2023, malgré une baisse des prix de 3.3 % dans l’année.
Néanmoins depuis le début de l’année 2024, le marché de l’ancien a repris des couleurs : les taux des crédits reculent, les durée des crédits s’allongent et les revenus des acheteurs progressent avec la transformation du marché.
La surface achetable s’élève donc rapidement : + 2.8 m² entre le T2-2023 et le T2-2024. Mais + 5.5 m² depuis le point bas du T4-2023 !
Tendances des taux et des marchés
Le rythme d’inflation IPCH ralentit : + 3.77 % fin juin 2024, avec une tendance à 3.56 % en juillet.
Le principal taux de refinancement de la BCE a diminué à 4.25 % à la mi-juin.
Pour la première fois depuis avril 2022, le taux d’usure diminue : 6.16 % à compter du 1er juillet 2024 sur les prêts à plus de 20 ans, contre 6.39 % au 1er avril 2024.
Début juillet, le taux des crédits immobiliers poursuit son recul, pour le 8ème mois consécutif à 3.61 % contre 3.66 % en juin.
La durée moyenne remonte à 253 mois, contre 249 mois en juin.
Avant que le paysage politico-économique ne se brouille à la suite des élections législatives, la plupart des scénarii macroéconomiques pour les années 2024 à 2026 présentés fin juin 2024 par les établissements bancaires s’accordaient sur la persistance d’une croissance molle en 2024 et 2025, avec un modeste rebond en 2026 mais toujours fragile en raison des risques pesant sur l’économie mondiale.
Seul le ralentissement de l’inflation viendrait embellir le paysage : avec + 2.5 % en 2024 et un retour vers l’objectif des 2.0 % à partir de 2025. Mais la croissance du pouvoir d’achat des ménages resterait contenue, avec + 1.8 % en 2024 et au mieux + 0.5 % par an en 2025 et 2026.
Le ralentissement de l’inflation et sa convergence vers l’objectif des 2 % devrait ouvrir la voie à de nouvelles baisses des taux directeurs de la BCE dans les mois à venir. Après la première baisse de 25 pdb décidée à compter du 12 juin dernier, ce sont plusieurs baisses qui sont attendues d’ici la fin de 2024, probablement à un rythme trimestriel et pour un total de 75 pdb. Pour autant, la BCE devrait conserver une politique monétaire peu accommodante, en 2024 et tant que le rythme annuel de l’inflation ne sera pas redescendu sous les 2 %. En l’absence de nouvelles sources de déséquilibres, elle devrait ramener progressivement son principal taux de refinancement à 2.50 % fin 2025 (2.25 % fin 2026).
Pour l’année 2024, le scénario associé au cadre économique et financier proposé est celui d'une tendance à la décrue, à un rythme relativement régulier tout au long de l’année : 3.98 % au T1-2024, après 4.17 % au T4-2023, pour finir à 3.25 % au T4-2024.
Puis la baisse des taux se poursuivrait en 2025 (3.03 % en niveau annuel moyen et 2.75 % au T4-2025).
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