Méthodologie d'analyse de l'activité des crédits immobiliers

L'Observatoire Crédit Logement CSA étudie le financement des marchés résidentiels

PRÉSENTATION ET VOLUMES

Les analyses réalisées par L'Observatoire Crédit Logement / CSA du Financement des Marchés Résidentiels s'appuient sur un portefeuille d’environ 310 000 opérations nouvelles garanties chaque année

après exclusion :

des rachats de créances ;
des prêts relais ;
des prêts mixtes (financements nouveaux intégrant une part de rachat).

périmètre DES DONNÉES

Note de Méthode actualisée janvier 2022

La place qu’occupe Crédit Logement dans le marché des crédits immobiliers (hors les rachats de créances et les prêts relais), tant au regard du nombre des opérations immobilières dont le plan de financement comporte un prêt bénéficiant de sa garantie qu’à celui du volume des productions associées, est significative.

En outre, peu de différences significatives séparent la structure des clientèles cautionnée par Crédit Logement et celle de l’ensemble du marché que relève l’Observatoire du Financement du Logement (OFL/CSA) et cela, quel que soit le critère de segmentation .

Le tableau de bord

L'OBSERVATOIRE CRÉDIT LOGEMENT / CSA

Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels

Le tableau de bord des marchés a donc été élaboré en tirant avantage de cette très bonne représentativité de Crédit Logement dans l’ensemble de la production de crédits immobiliers.

Au préalable, l’ensemble du marché a été découpé selon les quatre dimensions principales habituellement retenues lors de la réalisation des analyses du marché effectuées à partir de l’Observatoire du Financement du Logement (CSA) :

❒ 5 catégories de marché, afin d’intégrer la diversité des marchés immobiliers : accession dans le neuf, accession dans l’ancien, résidences secondaires, investissement locatif, travaux ;

❒ 4 zones géographiques, afin de tenir compte des spécificités régionales des marchés soulignées par l’OFL : Ile de France, PACA, Rhône-Alpes, reste du territoire ;

❒ 3 catégories d’établissements distributeurs, afin de prendre en considération les stratégies de financement des réseaux et les particularités des clientèles et des bassins d’habitat concernés : banques généralistes, banques mutualistes et coopérative, banques spécialisées ;

❒ 3 groupes de ménages, afin de ne pas négliger les conséquences des habitudes et des contraintes socio professionnelles et financières : revenus modestes (moins de 3 SMIC), revenus moyens (3 à 5 SMIC), revenus aisés (5 SMIC et plus).

Ce sont donc au total 180 micro marchés qui ont été délimités.

Sur chaque micro marché, l’Observatoire a choisi de construire, chaque mois et chaque trimestre, 6 indicateurs :

le niveau du taux d’intérêt nominal moyen (hors assurance et coût des sûretés) pour les seuls prêts bancaires (hors les prêts relais et les rachats de créances) ;
la durée moyenne des crédits accordés pour les seuls prêts bancaires (hors les prêts relais et les rachats de créances) ;
le coût moyen des opérations immobilières financées (hors frais) ;
le revenu moyen des ménages ayant réalisées ces opérations immobilières ;
le coût relatif moyen des opérations immobilières réalisées ;
l’endettement total moyen pour les opérations immobilières concernées.

La structure de marché utilisée pour ré agréger ces indicateurs et construire les indices suivis par l’Observatoire a été élaborée à partir de l’OFL/CSA . Elle correspond à la structure moyenne observée sur la période 2015 - 2020 et calculée sur le nombre des opérations immobilières réalisées sur chacun des 180 micro marchés.

STRUCTURE PRINCIPALE DU MARCHÉ (2015-2020)

selon le nombre des opérations immobilières réalisées avec recours au crédit

(Coefficients de pondération marginaux des indices élémentaires)
Source : Observatoire du Financement du Logement (CSA)

Structure		En 10 000ème
Ile de France		1 560,7
Rhône-Alpes		1 557,1
PACA		359,1
Autres régions		6 523,1

Structure		En 10 000ème
Moins de 3 SMIC		5126,7
De 3 à 5 SMIC		3 068,7
5 SMIC et plus		1 804,6

Structure		en 10 000ème
Accession neuf		1475,1
Accession ancien		5554,3
Residences secondaires		373,7
Investissement locatif		696,9
Travaux		1899,9

Indicateurs Mensuels d'Activité

Le tableau de bord des marchés de l’Observatoire Crédit Logement/CSA s’est enrichi de 3 indicateurs mensuels d’activité permettant de suivre la production de prêts bancaires accordés (hors les prêts relais et les rachats de créances) : en distinguant l’ensemble du marché des crédits immobiliers aux particuliers, le marché du neuf et le marché de l’ancien.

Depuis 2015 à 2020, les prêts bancaires du secteur concurrentiel ont représenté, en moyenne, 91.2 % du total des crédits immobiliers accordés aux particuliers (source OPCI) : dans le même temps, les prêts conventionnés (PAS et PC ordinaires) représentaient 5.9 % de la production, les PTZ 2.9 % de la production et l’épargne-logement (comptes et plans confondus) 0.1 % de la production.

L’ensemble du marché a alors été découpé selon les quatre dimensions principales habituellement retenues par l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Ce sont donc au total 180 micromarchés qui ont été délimités. Pour chacun d’entre eux, l’Observatoire mesure chaque mois un indice élémentaire (base 100 en 2015) du niveau des prêts bancaires accordés. Chaque indice élémentaire reste provisoire tant que le trimestre auquel il correspond n’est pas terminé : à chaque fin de trimestre, les indices mensuels deviennent définitifs.

Les indices élémentaires sont ensuite ré agrégés selon une structure de marché élaborée à partir de l’OFL : elle correspond à la structure moyenne observée sur la période 2015- 2020 et calculée sur la production de prêts bancaires classiques réalisée sur chacun des 180 micromarchés.

La comparaison entre les évolutions que décrivent ces indicateurs et principalement l’indicateur relatif à l’ensemble du marché d’une part et d’autre part les indices d’évolution construits à partir des statistiques trimestrielles de la Banque de France (crédits mis en force) et de l’OPCI (offres acceptées) permet de souligner l’intérêt de la démarche :

• l’OPCI (Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers) permet de connaître les tendances trimestrielles du marché : les évolutions d’un trimestre T sont en général disponibles à la fin du mois suivant la fin du trimestre T ;
• les statistiques trimestrielles de la Banque de France concernant un trimestre T sont quant à elles disponibles en fin du trimestre suivant, donc avec trois mois de retard ;
• les indicateurs Crédit Logement/CSA sont disponibles en version provisoire au début de la première semaine suivant la fin du mois et en version définitive, au début de la première semaine suivant la fin du trimestre.

L’avantage des indicateurs d’activité Crédit Logement/CSA est ainsi évident dès lors qu’il s’agit de connaître avec précision les tendances les plus récentes de la production de crédits immobiliers aux particuliers.

STRUCTURE PRINCIPALE DU MARCHÉ (2015-2020)

selon la production de prêts bancaires classiques

(Coefficients de pondération marginaux des indices élémentaires)
Source : Observatoire du Financement du Logement (CSA)

Structure		En 10 000ème
Ile de France		2 588,8
Rhône-Alpes		1 392,3
PACA		410,5
Autres régions		5608,4

Structure		En 10 000ème
Moins de 3 SMIC		3 740,2
De 3 à 5 SMIC		3 522,0
5 SMIC et plus		2 737,8

Structure		en 10 000ème
Accession neuf		1714,5
Accession ancien		6670,5
Residences secondaires		384,4
Investissement locatif		684,9
Travaux		545,8

OFL de l’Institut CSA Observatoire Permanent sur le Financement du Logement

L'Enquête réalisée en 2017 par l'O.F.L.

Chaque année, depuis 1978, l’Observatoire Permanent sur le Financement du Logement de CSA réalise une enquête nationale sur le financement par emprunt des opérations immobilières effectuées par les ménages. Cette enquête qui est conduite auprès de l’ensemble des établissements distributeurs de crédits permet de recueillir des dossiers de prêts ayant financé l’acquisition d’un logement principal, d’une résidence secondaire ou d’un bien en immobilier de rapport ou la réalisation de travaux.

L’objectif qui est poursuivi depuis la fin des années 90 s'est accompagné d'un accroissement de la taille de l'échantillon recueilli et traité : afin d’explorer notamment les spécificités régionales des flux de l’accession à la propriété, de mieux rendre compte du rôle et de la place des grands réseaux de distribution des crédits immobiliers aux particuliers et de détailler les évolutions et les caractéristiques de certaines sous populations spécifiques (les ménages pauvres qui accèdent à la propriété, les primo accédants, les accédants très sociaux, les jeunes...Tableau E1).

Des enquêtes spécifiques sont réalisées dans ce cadre afin de sur échantillonner l’Observatoire et donc d’approfondir la description et l’analyse de certains marchés régionaux particulièrement sensibles (l’Ile de France ou les Pays de la Loire, par exemple) ou de certains produits de financement et d’aide (le PTZ ou le PAS, par exemple). Mais l’accroissement de la taille de l’échantillon traité autorise, au-delà de ces sur échantillons, une analyse régionale détaillée des flux de l’accession à la propriété ou de l’investissement locatif privé ; un examen précis des caractéristiques des accédants amenés à utiliser des prêts de longue durée (20 ans, voire 25 ans et plus) ; une représentation cartographique détaillée au niveau communal des caractéristiques principales de l’accession à la propriété...

Les résultats présentés concernant les seules opérations d’accession à la propriété réalisées en Métropole, dans le neuf et dans l’ancien portent alors sur 82 588 opérations réalisées en 2017, en Métropole dont 30 597 en Ile de France (Tableau E2). Le taux de sondage associé à cet échantillon est donc de l’ordre de 9.5 % en Métropole et de 19,4 % pour l’Ile de France.

Enfin, depuis 2012, un échantillon supplémentaire est constitué afin d’observer les caractéristiques récentes de l’accession à la propriété dans les DOM (Tableau E3).

Tableau E1 - La taille des échantillons analysés en Métropole

En milliers de dossiers (chiffres arrondis)	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017
Ensemble de l’échantillon	67,2	72,8	81,6	80,7	63,8	76,6	79,5	101,7	124,5	128,6
dont
Ile de France	14,3	15,4	16,3	16,9	14,2	18,9	20,0	26,5	36,1	39,8
Nord-Pas de Calais	8,1	9,0	9,4	9,4	6,9	7,3	6,7	7,8	7,1	6,4
Autres régions	44,8	48,4	55,9	54,4	42,7	50,4	52,9	67,4	81,3	82,4
dont
Marché du neuf	16,8	19,3	23,7	19,3	16,7	19,7	18,8	23,9	35,9	33,9
Marché de l’ancien	33,7	34,7	39,1	42,9	29,9	35,5	41,9	57,3	66,4	76,1
Marché des travaux	16,7	18,8	18,8	18,5	17,2	21,3	18,8	20,6	22,2	18,6

Tableau E2 - Les échantillons collectés en 2017 en Métropole (avant redressement)

Nombre de dossiers analysés en 2017	Ancien	Neuf	Travaux	Ensemble Métropole
Résidences principales	60 125	22 463	16 383	98 971
Résidence secondaires	4 019	385	893	5 297
Investissement locatif	11 976	11 006	1 309	24 291
Ensemble	76 120	33 854	18 585	128 559

Tableau E3 - Les échantillons collectés en 2017 dans les DOM (avant redressement)

Nombre de dossiers analysés en 2017	Ancien	Neuf	Travaux	Ensemble DOM
Résidences principales	865	355	91	1 311
Résidences secondaires	49	25	2	76
Investissement locatif	327	311	10	648
Ensemble	1 241	691	103	2 035

L’histoire d’un dossier de prêt

SourceOPCI

Principales étapes	Stade	Histoire du dossier de prêt	Niveau dans la chaîne de production	Délai ⁽¹⁾
Création du dossier		Rencontre avec le banquier pour une demande de financement
2. Demande de prêt	Autorisations	Engagement de l’établissement à l’égard du client : le distributeur formalise son offre ⁽²⁾	Engagements	2m ⁽³⁾
3. Émission de l’offre		Le banquier choisi prépare le dossier : émission du contrat d'offre de prêt		1m ⁽⁴⁾
4. Signature du contrat		Après acceptation de l’offre (délai de rétractation de 10 jours), signature du contrat par le client	Offres acceptées	~1m
Mise à disposition des fonds	Mises en force Versements	Déblocage des sommes empruntées Comptabilisation de l’ensemble du prêt lors du déblocage du premier € versé Comptabilisation des décaissements	Mises en force Versements	1 à 2m 4 à 5m ⁽⁵⁾

(1) Délai moyen d’immobilisation du dossier à ce niveau de la chaîne de production (en mois).
(2) Risques d’annulation multiples (risque sur l’opération en cas de PC,absence de suite en cas de doublons…).
(3) Temps de la démarche vis-à-vis du notaire,temps de la promesse de vente…
(4) Temps nécessaire aux échanges/vérifications avec le notaire.
(5) Avec des délais forts variables selon les types d’opérations financées : en moyenne,de l’ordre de 2 mois pour des travaux;de 2 à 3 mois pour l’ancien; de 6 à 7 mois pour du neuf. Remarque : l’OPCI suit la production nette (hors rachats de prêts) donnant lieu à versements (qui alimentent les encours) dans un délai moyen de 5 à 6 mois.

Exemple : La production de crédits immobiliers aux particuliers en 2018 (en milliards d’euros)

TYPE D'AGREGAT CONCERNE	SOURCE	NIVEAU DANS LA CHAINE DE PRODUCTION	PRECISIONS DE METHODE	2017
Ensemble de la production	OPCI	Engagements	Dont l'ensemble des rachats de créance	195,80
Production nette	OPCI	Offres acceptées	Hors les rachats et les annulations	171,97
Rachats de prêt	FANIE			19,06
Crédits versés hors prêts sociaux et 1%	FANIE	Versements	Hors les rachats	161,76
Crédits mis en force	Banque de France	Mises en force	Hors les rachats	167,19