2ème trimestre 2017
La hausse s’est essoufflée, ressemblant à celles des étés 2013 et 2015, tant par son ampleur que par sa durée. Les taux sont simplement revenus à leur niveau de l’été 2016. En elle-même, cette remontée est sans incidence sur la solvabilité de la demande : en revanche, la hausse rapide des prix de l’immobilier pèse de plus en plus lourdement sur une demande qui s’affaiblit.
Depuis 2014, les marchés ont rebondi et ont vu la reprise des flux d' l'accession à la propriété, particulièrement dans l'ancien. En revanche, la hausse rapide des prix de l’immobilier pèse de plus en plus lourdement sur une demande qui s’affaiblit. Même si l’indicateur de solvabilité s’établit encore à un niveau élevé, la dégradation est rapide.
TAUX | TAUX PAR GROUPES | DURÉE | ACTVITÉ MARCHÉ | COÛT RELATIF | SOLVABILITÉ | CAPACITÉ Á ACHETER
| INDICATEURS | 2ème TRIMESTRE 2017 | 1er TRIMESTRE 2017 | TENDANCE |
| Taux | 1.56% | 1.46% |  |
| Durée | 215 mois 17,9 ans |
215 mois 17,9 ans |
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| Coût relatif moyen | 4.08 | 4.01 | |
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Marché du neuf dont accession seule |
1.58% |
1.50 % |
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Marché de l’ancien dont accession seule |
1.57% 1.58% |
1.48% |
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en JUIN |
Montant de Production + 4.1 % Nombre de prêts -2.0 % |
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| En année glissante | Montant de Production +12.8% Nombre de prêts +7.0 % |
Analyse
TAUX
2ème trimestre 2017
Depuis décembre 2016, les taux ont augmenté. Le plus fort de l’augmentation s’était constaté en février dernier : mais depuis avril, la hausse a cédé la place à une quasi stabilisation des taux dont les évolutions reflètent maintenant plus la déformation de la structure de la production qu’une tendance à la remontée.
La hausse s’est donc essoufflée, ressemblant à celles des étés 2013 et 2015, tant par son ampleur que par sa durée. Et les taux sont simplement revenus à leur niveau du début de l’été 2016.
Vous pouvez zoomer une partie d'un graphique, en cliquant sur la courbe, sur le début de période souhaitée, et en déplaçant le pointeur jusqu'à la fin de la période, tout en maintenant le bouton de la souris enfoncé
|
Prêts du secteur |
Taux moyens (en %) |
Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
| Décembre 2012 | 3,22 | 3,13 | 3,40 | 3,70 |
| Décembre 2013 | 3,08 | 3,03 | 3,33 | 3,65 |
| Décembre 2014 | 2,38 | 2,21 | 2,50 | 2,83 |
| Décembre 2015 | 2,20 | 2,03 | 2,31 | 2,65 |
| Juin 2016 | 1,60 | 1,44 | 1,67 | 1,99 |
| Décembre 2016 | 1,34 | 1,18 | 1,40 | 1,65 |
| Avril 2017 | 1,56 | 1,40 | 1,62 | 1,90 |
| Mai 2017 | 1,56 | 1,41 | 1,60 | 1,87 |
| Juin 2017 | 1,57 | 1,41 | 1,60 | 1,88 |
Pour autant les conditions de crédit actuelles restent favorables à la réalisation de la demande. Ainsi, par comparaison avec juin 2016, les taux sont inférieurs de :
- 2 points de base sur le marché de l’ancien (à 1.58 % en juin 2017)
- 8 points de base sur le marché du neuf (à 1.58 % en juin 2017).
En elle-même, cette remontée est sans incidence sur la solvabilité de la demande : en revanche, la hausse rapide des prix de l’immobilier pèse de plus en plus lourdement sur une demande qui s’affaiblit.
TAUX PAR GROUPES
On remarque en outre que la faible remontée des taux constatée depuis avril n’est pas générale. Si une hausse des taux de 1 point de base s’observe sur les prêts à taux fixe de 15 ans, on constate en revanche une baisse de 2 points de base sur les prêts à 20 ans et sur ceux à 25 ans.
Vous pouvez passer d'une durée à une autre via les onglets au dessus du graphique et zoomer une partie d'un graphique, en cliquant sur la courbe, sur le début de période souhaitée, et en déplaçant le pointeur jusqu'à la fin de la période, tout en maintenant le bouton de la souris enfoncé
Plus précisément, le repli des taux sur des prêts à 25 ans se constate pour tous les groupes de taux : Ce sont les ménages les plus jeunes ou les plus modestes, faiblement dotés en apport personnel, qui bénéficient de cette configuration de taux.
| JUIN 2017 | JUIN 2016 | ||||||
| Prêts du secteur concurrentiel |
TAUX FIXES | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
| 1er groupe | 1,10 | 1,29 | 1,54 | 1,17 | 1,41 | 1,66 | |
| Taux moyens | 2ème groupe | 1,30 | 1,50 | 1,81 | 1,35 | 1,57 | 1,90 |
| (en %) | 3ème groupe | 1,47 | 1,65 | 1,95 | 1,48 | 1,70 | 2,03 |
| 4ème groupe | 1,80 | 1,94 | 2,21 | 1,75 | 2,00 | 2,37 | |
| Ensemble | 1,41 | 1,60 | 1,88 | 1,40 | 1,67 | 1,99 | |
DURÉE
Au 2ème trimestre 2017, la durée des prêts accordés était de 215 mois en moyenne
- 231 mois pour l’accession dans le neuf
- 229 mois pour l’accession dans l’ancien.
Les durées s’établissent donc à un niveau élevé : elles se sont d’ailleurs encore allongées depuis la fin de l’année 2016, après être restées relativement stables durant plus d’un an.
Dans le cas des prêts à l’accession, la part de la production à plus de 25 ans s’est établie à 25.7 % au 2ème trimestre 2017 (57.4 % à plus de 20 ans). Et les prêts de moins de 15 ans ne représentent que 14.9 % de la production.
La structure de la production souligne la part importante des prêts les plus longs : permettant à une forte demande de ménages jeunes ou modestes de réaliser ses projets d’accession dans de bonnes conditions.
|
Les durées
(en années) |
Structure de la production |
- de 10 | 10 à 15 | 15 à 20 | 20 à 25 | 25 à 30 | 30 et + | Ensemble |
| Accession | 2010 | 4,8 | 15,7 | 26,6 | 29,0 | 23,0 | 1,0 | 100,0 |
| 2011 | 5,1 | 15,8 | 25,3 | 29,7 | 23,0 | 1,2 | 100,0 | |
| 2012 | 5,2 | 17,3 | 30,6 | 30,0 | 16,2 | 0,7 | 100,0 | |
| 2013 | 5,0 | 17,2 | 33,2 | 28,5 | 15,5 | 0,5 | 100,0 | |
| 2014 | 4,9 | 16,6 | 33,3 | 30,1 | 14,4 | 0,6 | 100,0 | |
| 2015 | 4,0 | 14,3 | 31,8 | 32,4 | 16,9 | 0,5 | 100,0 | |
| 2016 | 2,1 | 10,4 | 29,0 | 34,3 | 24,1 | 0,2 | 100,0 | |
| T1-17 | 2,8 | 11,4 | 27,0 | 32,0 | 26,7 | 0,2 | 100,0 | |
| T2-17 | 3,1 | 11,8 | 27,7 | 31,7 | 25,6 | 0,1 | 100,0 | |
| M06-17 | 3,2 | 12,0 | 27,5 | 31,5 | 25,6 | 0,2 | 100,0 |
ACTIVITÉ DU MARCHÉ DES CRÉDITS IMMMOBILIERS AUX PARTICULIERS
Au début de l’année 2017, la demande a été très dynamique et l’activité a progressé à un rythme rapide, rarement observé à cette période de l’année.
Mais dès avril la demande a présenté des signes d’essoufflement et en mai, le repli s’est confirmé. Et la production ne s’est que modérément redressée en juin.
Alors qu’habituellement on constate l'inverse, un marché qui se redresse au printemps, après des mois d’hiver plus calmes.
Ainsi le rythme d’évolution en glissement annuel mesurée en niveau trimestriel glissant n’est plus, en juin, celui d’un marché en expansion.
|
Activité du niveau trimestriel glissant en glissement annuel |
Montant de production de crédits |
Nombre de prêts bancaires accordés |
|
Ensemble du marché |
+ 4,1 % |
- 2.0 % |
|
Marché du neuf |
- 3.7 % |
- 11.2 % |
|
Marché de l'ancien |
+ 6.4 % |
- 0.9 % |
Le rebond de l’activité constaté dès la fin de l’été 2016 permet encore de compenser les hésitations du marché constatées ces derniers mois.
L’année 2017 qui avait très bien commencé affiche maintenant une activité qui commence à s’essouffler : en juin, le rythme d’évolution en glissement annuel était de :
- + 12.8 % pour la production
- + 7.0 % pour le nombre de prêts bancaires accordés.
On compare la période qui va de juillet 2016 à juin 2017 à celle qui va juillet 2015 à juin 2016.
COÛT RELATIF MOYEN
Après avoir progressé à un rythme soutenu en 2016 (+ 4.4 %), le coût des opérations réalisées par les ménages augmente toujours rapidement (+ 6.1 % sur le 1er semestre, en glissement annuel).
Le coût relatif s’établit alors à 4.08 années de revenus au 2ème trimestre 2017 (contre 3.90 années de revenus il y a un an, à la même époque).
Le coût relatif s’établit donc à son niveau le plus élevé constaté depuis le début des années 2000. En effet, les revenus des ménages qui réalisent ces opérations ne progressent toujours que modérément, à un rythme très inférieur à celui auquel le coût des opérations s’accroît.
Sur le marché du neuf, la hausse des coûts des opérations réalisées qui est maintenant de près de 7 fois plus rapide que celle des revenus pèse sur les capacités de réalisation des projets immobiliers des ménages.
Sur le marché de l'ancien, la hausse des coûts des opérations réalisées est aussi maintenant de 4 fois plus rapide que celle des revenus affecte les capacités de réalisation des projets immobiliers des ménages, et notamment les plus modestes.
INDICATEUR DE SOLVABILITÉ DE LA DEMANDE RÉALISÉE
Dans le même temps, et après plusieurs années d’une dégradation prononcée, le niveau de l’apport personnel se renforce depuis l’automne 2016.
En dépit de conditions de crédit qui restent propices à la réalisation des projets immobiliers des ménages, l’indicateur de solvabilité de la demande poursuit la dégradation amorcée en début d’année : depuis six mois, la hausse du coût des opérations réalisées pèse de plus en plus fortement sur cet indicateur.
Même si l’indicateur de solvabilité s’établit encore à un niveau élevé, la dégradation est rapide.
Sur le marché du neuf, l’indicateur de solvabilité de la demande se dégrade maintenant rapidement, en réponse à l’augmentation du coût des opérations réalisées : le maintien de bonnes conditions de crédit ne suffit plus pour compenser cette augmentation et la chute de l’indicateur fait suite à trois trimestres consécutifs d’une lente érosion.
Sur le marché de l'ancien, la dégradation est rapide, gommant une grande partie de l’avantage que la solvabilité de la demande avait jusqu’alors retiré de l’amélioration des conditions de crédit. Par exemple, la hausse des prix a dégradé la solvabilité de la demande de 18.5 % depuis début 2015, alors que l’amélioration des conditions de crédit l’a amélioré de 8.0 % (en dépit de la récente remontée des taux).
Capacité des ménages à acheter
Nouveaux indicateurs Crédit Logement/CSA-LPI qui décrivent l’évolution de la capacité des ménages à acheter des appartements anciens pour 34 villes de plus de 100 00 habitants, sur des opérations effectivement réalisées.
Le modèle d’évaluation qui a été construit permet de séparer et d'évaluer le rôle de 4 facteurs principaux :
- le taux d’apport personnel des emprunteurs,
- le prix au m² de surface habitable,
- la durée des crédits accordés et
- le taux d’intérêt de ces crédits.
La baisse du taux d’apport personnel est associée à une diminution de la surface achetable.
La hausse des prix des logements réduit la capacité des ménages à acheter et donc, la surface achetable.
Enfin, l’amélioration des conditions de crédit (baisse des taux d’intérêt et/ou allongement de la durée des crédits accordés) permet une augmentation de la surface achetable.
|
Surface Habitable en m2 |
Variation des prix fin mai 2017 |
Variation Surface achetable en m2 |
|
| Bordeaux | 62.5 | 4.9 % | 1.9 |
| Lille | 62,5 | 4,9 | 1,3 |
| Lyon | 64,5 | 6,8 | -1,3 |
| Marseille | 63,6 | 2,6 | 1,2 |
| Montpellier | 58,4 | 3,4 | -1,3 |
| Nantes | 61,7 | 6,6 | -0,9 |
| Nice | 58,5 | 4,2 | 5,4 |
| Paris | 59,3 | 6,0 | -0,5 |
| Strasbourg | 70,1 | 8,9 | -0,8 |
| Toulouse | 58,7 | 3,1 | 2,7 |
Détail des 34 villes
A partir de 2016, le renforcement de la hausse des prix a commencé à devenir trop marqué pour pouvoir être encore compensé par l’amélioration des conditions de crédit : d’autant que les nouveaux acquéreurs étaient plus jeunes et plus modestes que par le passé, en primo accession plus souvent.
La dégradation de la solvabilité de la demande se poursuit depuis, surtout qu’à partir de la fin de l’année 2016, la hausse des prix s’est accompagnée de la dégradation (voire de la récente stabilisation) des conditions de crédit : les évolutions de l’indicateur national de solvabilité de la demande de l’Observatoire Crédit Logement/CSA qui se dégrade depuis près d’un an, avec un renforcement sensible de cette tendance depuis janvier 2017, illustrent parfaitement cela.
D’ailleurs, dans plus de la moitié des villes* le constat est identique: la surface achetable se réduit, parfois fortement.
*de plus de 100 000 habitants pour lesquelles ont été construits les nouveaux indicateurs Crédit Logement/CSA-LPI qui décrivent l’évolution de la capacité des ménages à acheter des appartements anciens
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