2ème trimestre 2023
Depuis janvier 2023, le taux moyen a progressé de 18 pdb par mois en moyenne, la progression mensuelle a ralenti au 2ème trimestre (+ 14 pdb par mois).
L'allongement de la durée des crédits marque la pas.
Le rythme de la baisse d'activité des nouveaux crédits s’est accéléré au 2ème trimestre.
TAUX | TAUX PAR GROUPES | DURÉE | ACTIVITÉ MARCHÉ | COÛT RELATIF | SOLVABILITÉ | CAPACITÉ Á ACHETER | TENDANCES TAUX
| INDICATEURS | 2EME TRIMESTRE 2023 | 1ER TRIMESTRE 2023 | TENDANCE |
| Taux | 3.29 % | 2.83 % |  |
| Durée | 249 mois 20,75 ans |
243 mois 20,25 ans |
|
| Coût relatif moyen | 4.2 | 4.2 |  |
|
Marché du neuf dont accession seule |
3.28 % |
2.81 % |
 |
|
Marché de l’ancien dont accession seule |
3.32 % 3.33 % |
2.85 % 2.85 % |
 |
|
Activité marché des crédits |
Montant de Production |
 |
|
|
|
Montant de Production - 41,0 % Nombre de prêts - 40,9 % |
|
Analyse
TAUX DE CRÉDITS IMMOBILIERS
La progression des taux ralentit
Au 2ème trimestre 2023, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel s’est établi à 3.29 %.
En juin, le taux moyen atteint 3,45%.
Vous pouvez zoomer une partie d'un graphique, en cliquant sur la courbe, sur le début de période souhaitée, et en déplaçant le pointeur jusqu'à la fin de la période, tout en maintenant le bouton de la souris enfoncé
Depuis janvier 2023, le taux moyen a progressé de 18 pdb par mois en moyenne.
Si l’augmentation a été rapide au 1er trimestre (+ 23 pdb par mois), exprimant un besoin de rattrapage, la progression mensuelle a ralenti au 2ème trimestre (+ 14 pdb par mois).
La revalorisation du taux d’usure intervenue à compter de janvier, puis sa mensualisation ont permis un ajustement plus rapide du taux des crédits immobiliers face à l’évolution rapide du coût des ressources de financement (taux de refinancement de la BCE, porté à 4% à partir du 21 juin et taux moyen de rémunération des dépôts d’épargne des ménages).
Mais même si la profitabilité des nouveaux crédits ne se dégrade plus depuis le début du printemps, elle ne s’est pas rétablie. La production ne connaît pas de rebond, malgré la mensualisation du taux d’usure.
En juin, le taux moyen atteint 3,45%.
Sur les prêts immobiliers à 25 ans, ils dépassent 3.50 % pour les ¾ des emprunteurs
Sur les prêts à 20 ans, ils dépassent 3.50 % pour la moitié d’entre eux.
|
Prêts du secteur |
Taux moyens (en %) |
Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
| Juin 2020 | 1,27 | 1,09 | 1,27 | 1,52 |
| Décembre 2020 | 1,17 | 0,97 | 1,10 | 1,35 |
| Juin 2021 | 1,05 | 0,86 | 0,99 | 1,18 |
| Décembre 2021 | 1,06 | 0,86 | 0,99 | 1,13 |
| Juin 2022 | 1,52 | 1,36 | 1,49 | 1,59 |
| Décembre 2022 | 2,35 | 2,14 | 2,30 | 2,42 |
| Juin 2023 | 3,45 | 3,32 | 3,51 | 3,69 |
Taux par groupes d'emprunteurs
Toutes les catégories d’emprunteurs ont été concernées par l’augmentation des taux, quelle que soit le niveau de leurs revenus : avec par exemple + 113 pdb pour les emprunteurs avec 5 SMIC et plus, contre + 107 pdb pour les moins de 3 SMIC.
En outre, compte tenu des revalorisations du taux d’usure, les emprunteurs du 4ème groupe qui ne présentent pas les meilleurs profils ont connu des augmentations de taux un peu plus rapides que celles des autres emprunteurs, sur les durées les plus longues : par exemple, pour des prêts à 25 ans, le taux proposé à ces emprunteurs a cru de 137 pdb contre 113 pdb sur des prêts à 15 ans accordés à des emprunteurs du 1er groupe.
|
Juin 2023 |
Décembre 2022 |
||||||
| Prêts du secteur concurrentiel |
TAUX FIXES | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
| 1er groupe |
2,91 |
3,03 |
3,21 |
1,78 |
2,01 |
2,12 |
|
| Taux moyens | 2ème groupe |
3,26 |
3,46 |
3,67 |
2,06 |
2,25 |
2,40 |
| (en %) | 3ème groupe |
3,46 |
3,66 |
3,85 |
2,26 |
2,42 |
2,53 |
| 4ème groupe |
3,66 |
3,91 |
4,03 |
2,41 |
2,56 |
2,66 |
|
| Ensemble | 3,32 | 3,51 | 3,69 | 2,14 | 2,30 | 2,42 | |
Le 1er groupe rassemble les 25% d’emprunteurs dont le taux est le plus bas (valeurs des taux inférieures au 1er quartile, Q1).
Le 4ème groupe, les 25% d’emprunteurs dont le taux est le plus élevé (valeurs des taux supérieures au 3ème quartile, Q3).
Le 2ème groupe rassemble donc les 25% d’emprunteurs dont le taux est compris entre Q1 et la médiane.
Et le 3ème groupe, les 25% d’emprunteurs dont le taux estcompris entre la médiane et Q3.
DURÉE
La durée moyenne à 20 ans et 9 mois
Au 2ème trimestre 2023, la durée moyenne des prêts accordés était de 249 mois.
Un ménage qui pouvait emprunter 100 K€ à la fin de 2021, ne peut plus emprunter que 79.5 K€ en juin 2023 en raison de la hausse des taux.
Avec des durées plus longues en juin un ménage peut emprunter 81.5 K€.
L’avantage différentiel avec l’allongement de la durée pour préserver en partie la capacité d’emprunt n’est plus que de 2 k€ en 2023.
L’impact de l’allongement de la durée moyenne sur la structure de la production marque maintenant le pas. Ainsi en juin 2023, 66.6 % des prêts bancaires à l’accession à la propriété ont été octroyés sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans.
|
Les durées
(en années) |
Structure de la production |
10 et moins | + de 10 à 15 | + de 15 à 20 | + de 20 à 25 | + de 25 | Ensemble |
| Accession | 2019 | 5,6 | 14,6 | 31,6 | 46,0 | 2,1 | 100,0 |
| 2020 | 5,3 | 13,5 | 33,0 | 47,0 | 1,3 | 100,0 | |
| 2021 | 4,6 | 11,8 | 27,6 | 55,2 | 0,8 | 100,0 | |
| 2022 | 3,9 | 10,2 | 22,7 | 62,5 | 0,6 | 100,0 | |
| T1-2023 | 4,1 | 9,8 | 19,3 | 66,2 | 0,5 | 100,0 | |
| T2-2023 | 4,8 | 9,4 | 19,0 | 66,5 | 0,3 | 100,0 | |
| M6-2023 | 4,7 | 9,3 | 19,1 | 66,6 | 0,4 | 100,0 |
Activité des crédits immobiliers
Une baisse d’activité qui dure pour tous les secteurs de l’immobilier résidentiel.
Les revalorisations du taux d’usure intervenues depuis le début de l’année ont facilité un accroissement des taux des crédits immobiliers.
L’offre de crédits n’a cependant pas pu se redresser en raison du relèvement du coût des ressources qui pèse sur les marges des banques. La nouvelle augmentation des taux de la BCE a empêché le rétablissement des taux de profitabilité des nouveaux crédits octroyés.
En revanche, la dégradation de la solvabilité de la demande provoquée par l’augmentation du taux des crédits a eu un impact négatif certain.
Dans ces conditions, le 2nd semestre 2023 est marqué par une dégradation de plus en plus prononcée du marché des crédits immobiliers.
Durant le 1er semestre 2023, la production de crédits a reculé de 46.1 % en glissement annuel. Le rythme de la baisse s’est accéléré, la baisse étant de 51.2 % pour le seul 2ème trimestre. Et au final, la contraction du marché est de 41.0 %, pour une production mesurée en niveau annuel glissant.
|
ACTIVITÉ (HORS RACHATS DE PRÊTS) |
ENSEMBLE du marché glissement annuel |
Marché du NEUF glissement annuel |
Marché de l'ANCIEN glissement annuel |
|
2022 |
-20,5 % |
- 21,9 % |
-25,7 % |
|
T2 2023 |
- 51,9 % |
- 49,2 % | - 48,2 % |
|
S1 - 2023 |
- 46,4 % |
- 44,8 % | - 43,9 % |
|
Année glissante |
- 40,9 % |
-40,7 % | -38,5 % |
COUT RELATIF MOYEN
agglomérations.
INDICATEUR DE SOLVABILITÉ DE LA DEMANDE RÉALISÉE
Avec le renforcement des exigences d’un apport personnel plus élevé, la demande se transforme. L’accès au marché devient de plus en plus difficile, aussi bien pour les emprunteurs dont le revenu ne leur permet plus de satisfaire aux exigences de taux d’effort imposées par les autorités de contrôle des banques, que pour les ménages aisés ne pouvant plus disposer d’un apport suffisant au regard des prix pratiqués dans les grandes agglomérations.
Sur un marché qui se transforme, le niveau de l’apport personnel progresse moins rapidement quand le coût des opérations réalisées recule, après plusieurs années de progression rapide.
Carte Capacité des ménages à acheter - appartements anciens
- Niveau national : -5,4 m² de surface achetable en 2023.
Surface habitable (en m²) achetée en 2023 / Variation des prix en % sur 1 an (niveau annuel glissant)
Variation de la surface achetable (en m²) sur un an (T2-2023 / T2-2022)
Surface habitable (en m²) achetée en 2023 / Variation des prix en % sur 1 an (niveau annuel glissant)
Variation de la surface achetable (en m²) sur un an (T2-2023 / T2-2022)
Evolution de la capacité des ménages à acheter
Depuis un an, la surface achetable a reculé dans la quasi totalité des grandes villes, en réponse à la hausse des taux d’intérêt et des prix des logements.
Mais les évolutions constatées restent très différentes entre les villes. Dans un tiers des villes, elles n’ont que lentement reculé (la surface ayant perdu moins de 3 m²). Mais dans les autres villes, la surface achetable a reculé beaucoup plus rapidement.
Au 2ème trimestre 2023, la surface achetable a reculé de 5.4 m² pour la France entière en un an.
Tendances des taux et des marchés
Le taux des crédits immobiliers poursuit donc sa remontée : à la mi-juillet, il s’établit à 3.55 % (contre 3.45 % en juin), en augmentation de 120 points depuis décembre 2022.
Dans le même temps, la durée moyenne se maintient à un niveau élevé : 248 mois à mi-juillet, contre 249 mois en juin (248 mois en décembre 2022).
Les récents scénarios macroéconomiques et financiers proposés par les établissements bancaires confirment les diagnostics présentés en mars dernier : l’inflation va ralentir dès 2024 et si le risque de récession de l’économie est clairement écarté, la croissance attendue pour les prochaines années sera lente.
Dans un environnement peu propice à un engagement sur des projets d’investissement à long terme, les ménages devraient subir un nouveau recul de leur pouvoir d’achat en 2023 qui perdurerait en 2024 en dépit du ralentissement de l’inflation. Et ce n’est qu’à partir de 2025 que leur pouvoir d’achat commencerait à se redresser. La demande de crédits devrait donc encore hésiter en 2024, après une nette dégradation en 2023. D’autant que les conditions de crédits ne semblent pas pouvoir s’améliorer rapidement.
Car suivant les scénarios des établissements bancaires, le principal taux de refinancement de la BCE devrait subir une nouvelle augmentation en juillet, à 4.50 % : sa décrue prévue en 2024 serait lente et modérée. Quant au taux de l’OAT à 10 ans, il serait en moyenne annuelle de 3.40 % en 2023.
Dans ces conditions, le taux annuel moyen des crédits immobiliers augmenterait de 170 pdb en 2023.
Pour un taux moyen des crédits à 3.29 % au 2ème trimestre 2023, le 4ème trimestre 2023 enregistrerait un taux compris entre 4.00 % et 4.25 % : après une moyenne annuelle à 1.63 % en 2022, le taux moyen s’élèverait à 3.40 % en 2023. Et la décrue serait elle-aussi très lente, avec un taux moyen de l’ordre de 3.10 % en 2024.
PROCHAINE PUBLICATION
SUIVEZ l'OBSERVATOIRE
Contact