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Août 2023

LA HAUSSE DES TAUX EST DEUX FOIS PLUS FORTE QU’EN 2022

 Sur les 8 premiers mois de l’année, la hausse est presque deux fois plus forte que l’année dernière. Depuis décembre 2022 le taux moyen a cru de 145 pdb sur l’ensemble du marché.

 

TAUX  |  DURÉE  ACTIVITÉ MARCHÉ  COÛT RELATIF   SOLVABILITÉ 

INDICATEURS AOûT 2023 Juillet 2023 TENDANCE
Taux 3.80 % 3.64 %
Durée   250 mois
20 ans 10 mois
  250 mois
20 ans 10 mois
Coût relatif moyen 4.2 4.2  

Marché du neuf

dont accession seule

3,80 %
 3.79 %

3,63 %
 3.61 %

 

Marché de l’ancien

dont accession seule
3.82 % 
3.82 %
3.67 % 
3.66 %

Activité marché des crédits

En trimestre glissant

Montant de Production
- 46,1 %

Nombre de prêts
- 43,2 %

   

Annuel glissant 

 

 Montant de Production
43,3 %

Nombre de prêts
- 42,7 %
   

Analyse taux des crédits immobiliers pour particuliers

Toutes les données présentées par l'Observatoire s'entendent hors rachats de prêts.

TAUX

Raw data
Date,Taux
T1-01,5.67
T2-01,5.48
T3-01,5.47
T4-01,5.25
T1-02,5.12
T2-02,5.13
T3-02,5.11
T4-02,4.88
T1-03,4.6
T2-03,4.33
T3-03,4.09
T4-03,4.14
T1-04,4.12
T2-04,3.97
T3-04,3.99
T4-04,3.86
T1-05,3.67
T2-05,3.58
T3-05,3.41
T4-05,3.4
T1-06,3.51
T2-06,3.67
T3-06,3.88
T4-06,3.9
T1-07,3.99
T2-07,4.1
T3-07,4.41
T4-07,4.64
T1-08,4.69
T2-08,4.69
T3-08,4.94
T4-08,5.07
T1-09,4.51
T2-09,4.16
T3-09,3.93
T4-09,3.81
T1-10,3.64
T2-10,3.47
T3-10,3.36
T4-10,3.29
T1-11,3.59
T2-11,3.85
T3-11,3.91
T4-11,3.89
T1-12,3.92
T2-12,3.66
T3-12,3.49
T4-12,3.27
T1-13,3.09
T2-13,2.96
T3-13,3
T4-13,3.08
T1-14,3.03
T2-14,2.83
T3-14,2.62
T4-14,2.41
T1-15,2.2
T2-15,2.02
T3-15,2.13
T4-15,2.19
T1-16,2.01
T2-16,1.69
T3-16,1.48
T4-16,1.35
T1-17,1.45
T2-17,1.55
T3-17,1.55
T4-17,1.52
T1-18,1.48
T2-18,1.46
T3-18,1.42
T4-18,1.43
T1-19,1.39
T2-19,1.28
T3-19,1.18
T4-19,1.11
janv-20,1.12
fevr-20,1.13
mars-20,1.14
avr-20,1.17
mai-20,1.25
juin-20,1.27
juil-20,1.24
aout-20,1.22
sept-20,1.21
oct-20,1.21
nov-20,1.19
dec-20,1.17
janv-21,1.13
fevr-21,1.1
mars-21,1.08
avr-21,1.06
mai-21,1.05
juin-21,1.05
juil-21,1.05
aout-21,1.04
sept-21,1.04
oct-21,1.03
nov-21,1.06
dec-21,1.06
janv-22,1.07
fevr-22,1.1
mars-22,1.18
avr-22,1.28
mai-22,1.39
juin-22,1.52
juil-22,1.69
aout-22,1.82
sept-22,1.9
oct-22,2.09
nov-22,2.26
dec-22,2.35
janv-23,2.62
fevr-23,2.84
mars-23,3.03
avr-23,3.18
mai-23,3.31
juin-23,3.46
juil-23,3.63
aout-23,3.79
sept-23,3.98
oct-23,4.13
nov-23,4.22
dec-23,4.24
janv-24,4.15

 
En août 2023, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s’est établi à 3.80 %.
 
Information

Vous pouvez afficher les valeurs en survolant le graphique et zoomer sur une partie en cliquant sur la courbe, sur le début de période souhaitée, et en déplaçant le pointeur jusqu'à la fin de la période, tout en maintenant le bouton de la souris enfoncé.

 

Sur les 8 premiers mois de l’année, la hausse est presque deux fois plus forte que l’année dernière. Depuis décembre 2022 le taux moyen a cru de 145 pdb sur l’ensemble du marché.

Les revalorisations mensuelles du taux d’usure favorisent un relèvement prononcé du taux des crédits. Les établissements bancaires peuvent ainsi augmenter les taux des crédits accordés pour faire face à la nécessité de « marger » sur la production, comme les autorités monétaires leur imposent. Les banques restent néanmoins confrontées à une nette progression du coût des ressources, dont le taux de refinancement de la BCE porté à 4.25 % le 2 août 2023.

Dans ces conditions, la profitabilité des nouveaux crédits ne se dégrade plus depuis le début du printemps : elle se relève d’ailleurs depuis juin dernier. Certes, la production nouvelle de crédits ne parvient pas à se relever rapidement : néanmoins elle s’est à peu près stabilisée en août, alors qu’habituellement elle fléchit au cœur de l’été.

 

Prêts du secteur 
concurrentiel 
TAUX FIXES

Taux moyens
(en %)
Sur 15 ans Sur 20 ans Sur 25 ans
Août 2020 1,22 1,05 1,20 1,47
Décembre 2020 1,17 0,97 1,10 1,35
Août 2021 1,04 0,87 0,99 1,17
Décembre 2021 1,06 0,86 0,99 1,13
Août 2022 1,82 1,71 1,85 1,96
Décembre 2022 2,35 2,14 2,30  2,42
Août 2023 3,80 3,72 3,92 4,08
  

Durées

Raw data
Date,Durées (en mois)
T1-01,161.2
T2-01,163.7
T3-01,163.3
T4-01,164.7
T1-02,167.8
T2-02,168.8
T3-02,170.2
T4-02,170.3
T1-03,173
T2-03,175.9
T3-03,175.9
T4-03,178.1
T1-04,179.1
T2-04,181.7
T3-04,182.9
T4-04,187.2
T1-05,190
T2-05,194.2
T3-05,197.4
T4-05,201
T1-06,203
T2-06,210.6
T3-06,210.6
T4-06,215
T1-07,218.9
T2-07,221.4
T3-07,222.7
T4-07,222.7
T1-08,221.8
T2-08,219.8
T3-08,218
T4-08,217.6
T1-09,216.3
T2-09,211.3
T3-09,213.5
T4-09,212.4
T1-10,211.2
T2-10,212.3
T3-10,209
T4-10,211.4
T1-11,213.4
T2-11,215.3
T3-11,215.8
T4-11,215.6
T1-12,205.9
T2-12,205.7
T3-12,208.1
T4-12,211.7
T1-13,203.8
T2-13,205.7
T3-13,208.4
T4-13,205.7
T1-14,200.5
T2-14,200.5
T3-14,207.8
T4-14,210.3
T1-15,213.8
T2-15,209
T3-15,208.9
T4-15,213.4
T1-16,211.3
T2-16,211.7
T3-16,212.8
T4-16,214.8
T1-17,212
T2-17,214.2
T3-17,216.9
T4-17,213
T1-18,215.4
T2-18,222.9
T3-18,221.3
T4-18,226.1
T1-19,228.9
T2-19,227.3
T3-19,227
T4-19,228.8
janv-20,228.3
fevr-20,228.8
mars-20,228.8
avr-20,231.2
mai-20,231.4
juin-20,231.3
juil-20,224.2
aout-20,230.8
sept-20,231.3
oct-20,235.6
nov-20,233.8
dec-20,231
janv-21,225.5
fevr-21,230.1
mars-21,234.6
avr-21,229.8
mai-21,237
juin-21,235.3
juil-21,236.9
aout-21,234.4
sept-21,234.7
oct-21,234.6
nov-21,242.2
dec-21,240.1
janv-22,241.4
fevr-22,239.2
mars-22,240.8
avr-22,238.5
mai-22,238.1
juin-22,239.3
juil-22,241.1
aout-22,242.3
sept-22,243.5
oct-22,245.7
nov-22,247.1
dec-22,248.3
janv-23,242.1
fevr-23,243.2
mars-23,247.2
avr-23,249.2
mai-23,249.6
juin-23,248.8
juil-23,250.7
aout-23,249.5
sept-23,247.8
oct-23,252.8
nov-23,247.9
dec-23,245.9
janv-24,248

En août 2023, la durée moyenne des prêts se maintient à hauteur de 250 mois.

 



UNE DURÉE MOYENNE QUI SE STABILISE 


La durée moyenne des crédits octroyés se stabilise donc depuis le printemps dernier, à un niveau rarement observé par le passé (20.8 ans, contre 13.6 ans en 2001).

Mais la hausse des taux des crédits neutralise l’avantage d’un allongement des durées pour la plupart des emprunteurs cherchant à alléger leur taux d’effort.

La seule augmentation du taux moyen des crédits a réduit de 12.7 % la capacité d’emprunt des ménages depuis décembre. Concrètement en tenant aussi compte de l’impact réduit de la durée, un ménage obtenant un prêt de 100 K€ en décembre 2022 ne peut plus emprunter que 87.6 K€ en août 2023.  


Les durées
(en années)
Structure de la 
production
10 et moins + de 10 à 15 + de 15 à 20 + de 20 à 25  + de 25 Ensemble
  2019 5,6 14,6  31,6 46,0 2,1 100,0
  Accession T2 2023 4,8 9,4 19,0 66,5 0,3 100,0 
  08 2023 5,7 9,9 18,6 65,6 0,2 100,0 

 
 

Activité production des crédits

 

 

Raw data
Date,Ensemble des marchés,Marché du neuf,Marché de l'ancien
janv-09,37.1,37.5,31.6
fev 09,35.9,36.6,30.6
mars-09,35.1,36,29.9
avr-09,34.7,35.4,29.6
mai-09,34.5,34.9,29.5
juin-09,34.9,35.1,30
juil-09,35.6,35.2,31
aout 09,36.9,36.2,32.4
sept-09,38.7,37.8,34
oct-09,41.2,39.9,36.3
nov-09,44.2,42.8,39.1
dec-09,47.3,45.7,41.8
janv-10,49.8,48.1,44.1
fev 10,51.7,49.7,46
mars-10,54.8,52.6,48.9
avr-10,57.5,55.1,51.4
mai-10,59.8,58.2,53.3
juin-10,62.8,62.2,55.9
juil-10,64.8,63.1,58.1
aout 10,66.1,64.1,59.4
sept-10,67.3,64.5,60.7
oct-10,68.9,66.4,62.2
nov-10,72.4,70.2,65.4
dec-10,74.6,74.8,66.7
janv-11,74.8,75,66.4
fev 11,76.3,77,67.6
mars-11,78,79.1,68.9
avr-11,78.7,80.5,69.4
mai-11,79.4,80.4,70.1
juin-11,78.3,78,69.7
juil-11,77.6,79,68.5
aout 11,77.5,79.8,68.1
sept-11,77.2,80.5,67.5
oct-11,76,79.3,66
nov-11,74.7,77.6,64.9
dec-11,74.5,76.2,65.2
janv-12,74.3,76.6,64.9
fev 12,73.2,76.5,63.3
mars-12,69.7,74,59.7
avr-12,66.2,70.9,56.2
mai-12,63.7,69.4,53.4
juin-12,61.6,67.9,50.9
juil-12,59.8,66.9,48.9
aout 12,58.6,66.4,47.4
sept-12,57.7,65.2,46.5
oct-12,58,66.6,46.1
nov-12,57,68.4,44.3
dec-12,54.9,67.4,42
janv-13,54.9,66.5,42.5
fevr-13,55.1,65.2,43.4
mars-13,56.6,65.6,45.3
avr-13,59.7,67.8,48.5
mai-13,61.7,68.3,51
juin-13,64.6,70.5,53.8
juil-13,67.9,72.7,57
aout-13,69.5,73.5,58.7
sept-13,70.3,74.3,59.5
oct-13,70.9,74,60.8
nov-13,70.8,71.6,61.1
dec-13,71.1,70.4,61.6
janv-14,71.8,71.5,62.3
fevr-14,71.7,71.8,62.2
mars-14,71.1,71.1,61.7
avr-14,70.2,70.6,60.7
mai-14,69.3,69.9,59.9
juin-14,68.1,69.2,58.7
juil-14,67.3,68.4,58.3
aout-14,67,68.3,57.9
sept-14,67.1,68.5,58.2
oct-14,67.3,69.2,58.1
nov-14,67.5,70.3,58.2
dec-14,68.4,71.4,59.1
janv-15,69.8,72.3,60.1
fevr-15,71.7,73.9,61.7
mars-15,73.9,76.5,63.5
avr-15,76.9,78.3,66.4
mai-15,77.4,78.9,66.5
juin-15,82.4,84.2,70.8
juil-15,86.6,88.6,74
aout-15,88.7,90.6,76.1
sept-15,91.4,93.6,78.2
oct-15,92.7,94.4,79.4
nov-15,93.5,93.7,80.6
dec-15,94,92.9,81.4
janv-16,94,94.1,81
fevr-16,94,95.5,80.8
mars-16,94.3,96.3,81.1
avr-16,93.9,97.2,80.4
mai-16,96.8,100.8,83.2
juin-16,95.8,100,82.4
juil-16,93.9,97.4,80.9
aout-16,93.7,97.4,80.8
sept-16,93.7,97.5,80.4
oct-16,94.2,97.9,80.9
nov-16,97.5,102.8,82.6
dec-16,100.7,107.3,84.6
janv-17,102.9,108.2,86.5
fevr-17,104.9,109.4,88.1
mars-17,107,111.3,89.8
avr-17,107,110.5,89.9
mai-17,107.8,110.2,91
juin-17,108.1,110.2,91.4
juil-17,107.9,110.6,91.4
aout-17,108.3,110.5,91.9
sept-17,108.1,110.5,91.8
oct-17,107.5,110.8,90.9
nov-17,106.9,112.1,90.3
dec-17,104.9,109.6,89.3
janv-18,104.2,109,89.2
fevr-18,103.8,109,89
mars-18,102.2,108,87.7
avr-18,103.3,109.5,88.6
mai-18,103.9,110.4,89.1
juin-18,104.6,111,90.1
juil-18,105.8,111.9,91.4
aout-18,106,112,91.5
sept-18,106.4,111.9,92
oct-18,108,113.5,93.7
nov-18,108.9,113,95.2
dec-18,109.1,113.1,95.6
janv-19,110,114.9,96.5
fevr-19,112.2,117.4,97.1
mars-19,114.7,120.2,99
avr-19,116.3,122.4,100.6
mai-19,117.2,124.2,102.1
juin-19,116.3,124,102.1
juil-19,117.2,125.5,103.6
aout-19,117.9,126.4,104.7
sept-19,118.3,126.9,106
oct-19,119.9,128.3,107.3
nov-19,119.9,127.7,107.1
dec-19,119.8,127.9,107
janv-20,120.3,128.2,107.5
fevr-20,120.1,127.4,108
mars-20,117.3,123.7,106.5
avr-20,112.1,117.7,101.9
mai-20,105.7,111.2,95
juin-20,104.7,110.2,93.2
juil-20,103.9,108.3,95.2
aout-20,102.7,105.9,96.5
sept-20,103.6,105.8,99.3
oct-20,102.6,104,99.9
nov-20,101,101.5,99.8
dec-20,100,100,100
janv-21,97.6,97,99.2
fevr-21,95.6,94.1,98.9
mars-21,97.9,95.7,102.2
avr-21,101.3,98.3,107.5
mai-21,106,102.5,113.9
juin-21,106.8,102.1,117
juil-21,105.8,101.3,114.3
aout-21,105.8,102,112.2
sept-21,104.7,101.4,109.6
oct-21,103.1,99.8,107.7
nov-21,102.8,99.5,106.8
dec-21,104.3,101,108
janv-22,105.5,102.3,108.1
fevr-22,106.3,103.3,108.2
mars-22,104.8,102.1,106.2
avr-22,104.3,101.8,104.6
mai-22,102.6,100,102.4
juin-22,101.2,99,99.8
juil-22,99.5,97.7,97.2
aout-22,97.6,95.6,95.5
sept-22,94.7,92.9,92.5
oct-22,91.8,89.7,89.9
nov-22,88,85.7,87.1
dec-22,83.5,81.2,83.3
janv-23,80.5,78.4,80.6
fevr-23,76.1,74,76.9
mars-23,72.7,70.7,73.3
avr-23,68.5,66.8,69.2
mai-23,64.9,63.5,65.5
juin-23,59.7,58.6,60
juil-23,56,54.7,56.9
aout-23,54.7,53.7,55.4
sept-23,53,52.1,53.4
oct-23,51.3,50.8,51.1
nov-23,50.2,49.9,49.5
dec-23,48.7,48.5,47.5
janv-24,46.2,45.9,45.2

L’effet de la mensualisation du taux d’usure n’a pas été à la hauteur des espérances sur le niveau de la production, les augmentations régulières des taux de la BCE ayant contrarié un relèvement rapide de la profitabilité de la production nouvelle.

 

Néanmoins, la profitabilité se rétablit lentement depuis juin et l’activité du marché des crédits a rebondi, plus fortement qu’à l’habitude cet été.

Par exemple, entre juin et juillet le nombre de prêts accordés augmente en moyenne sur longue période de 1.6 % ; cette année, après plusieurs mois de chute, l’augmentation a été de 30.0%. En août, cette année la baisse n’est que de 11.6 %, contre 31.5 % habituellement.

 

Mais compte tenu du mauvais mois de juin, la production mesurée en niveau trimestriel glissant recule toujours : de 46.1 % en août, en glissement annuel (après - 51.5 % en juillet). Et le nombre de prêts baisse de 43.2 % (- 50.5 % en juillet).

 

L’horizon du marché semble s’éclaircir, en réponse à la remontée de la profitabilité de la production nouvelle. Mais la reprise sera lente et hésitante, tant que l’accès au crédit n’aura pas été desserré par la Banque de France.

 

 

ACTIVITÉ DU
MARCHÉ DES CRÉDIT
(HORS RACHATS DE PRÊTS)

MONTANT DE PRODUCTION
DE CRÉDITS
NOMBRE DE
PRÊTS BANCAIRES
ACCORDÉS

Juin à Août 2023
/
Juin à Août 2022

- 46,1 %

- 43.2 %

Septembre 2022 à août 2023
/
Septembre 2021 à août 2022

- 43.3 %

-42.7 %

 

COÛT RELATIF MOYEN

Depuis le début de 2023, les revenus des emprunteurs qui accèdent au crédit s’élèvent à un rythme rapide (+ 6.9 % pour les 8 premiers mois de l’année). Mais nombre de ménages étant contraints à l’abandon de leurs projets, le coût des opérations réalisées recule donc (- 5.8 % pour les 8 premiers mois de l’année, en glissement annuel, contre + 5.2 % en 2022).

Ainsi le coût relatif diminue rapidement, pour revenir à son niveau des premiers mois de 2018. Il s’établit alors à 4.2 années de revenus en août 2023, contre 4.7 années de revenus il y a un an à la même époque. Cette baisse du coût relatif est équivalente à un recul des prix de l’immobilier de 11.5 %, mais sans que ce recul permette à la demande de se redresser.

L’indicateur de solvabilité de la demande

Après plusieurs années d’augmentation rapide, le niveau de l’apport personnel s’accroît plus lentement que par le passé (+ 1.9 % pour les 8 premiers mois de l’année, en glissement annuel, contre + 11.9 % en 2022).

Néanmoins, les taux d’apport des ménages ont fortement cru depuis 2019. Cette évolution pèse donc pour le dynamisme du marché des crédits et illustre les difficultés de réalisation des projets immobiliers par de très nombreux ménages, par ceux dont l’apport personnel est désormais jugé insuffisant, ainsi que par des ménages qui auparavant auraient acheté dans des villes chères et convoitées.

Ainsi, alors que la hausse des prix des logements se poursuit et que les taux des crédits augmentent rapidement, l’indicateur de solvabilité de la demande poursuit son repli, au-delà des fluctuations constatées d’un mois sur l’autre : et cela, même si les nouveaux emprunteurs recourent moins au crédit immobilier que par le passé (- 7.9 % pour les 8 premiers mois de l’année, en glissement annuel, contre + 3.7 % en 2022).