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Novembre 2023

LA PROGRESSION DES TAUX RALENTIT

 

L’augmentation du taux moyen a été moins rapide que celle du taux d’usure.

 

TAUX  |  DURÉE  ACTIVITÉ MARCHÉ  COÛT RELATIF   SOLVABILITÉ 

INDICATEURS NOVEMBRE 2023 OCTOBRE 2023 TENDANCE
Taux 4.22 % 4.12 %
Durée   247 mois
20 ans 7 mois
  253 mois
21 ans 1 mois
Coût relatif moyen 3.9 4.1  

Marché du neuf

dont accession seule

4.20 %
 4.19 %

4.10 % 
4.11 %

 

Marché de l’ancien

dont accession seule
4.22 % 
4.22 %
4.11 % 
4.12 %

Activité marché des crédits

En trimestre glissant

Montant de Production
- 24,2 %

Nombre de prêts
- 17,1 %

   

Annuel glissant 

 

 Montant de Production
- 42.0 %

Nombre de prêts
- 40,3 %
   

Analyse taux des crédits immobiliers pour particuliers

Toutes les données présentées par l'Observatoire s'entendent hors rachats de prêts.

TAUX

Raw data
Date,Taux
T1-01,5.67
T2-01,5.48
T3-01,5.47
T4-01,5.25
T1-02,5.12
T2-02,5.13
T3-02,5.11
T4-02,4.88
T1-03,4.6
T2-03,4.33
T3-03,4.09
T4-03,4.14
T1-04,4.12
T2-04,3.97
T3-04,3.99
T4-04,3.86
T1-05,3.67
T2-05,3.58
T3-05,3.41
T4-05,3.4
T1-06,3.51
T2-06,3.67
T3-06,3.88
T4-06,3.9
T1-07,3.99
T2-07,4.1
T3-07,4.41
T4-07,4.64
T1-08,4.69
T2-08,4.69
T3-08,4.94
T4-08,5.07
T1-09,4.51
T2-09,4.16
T3-09,3.93
T4-09,3.81
T1-10,3.64
T2-10,3.47
T3-10,3.36
T4-10,3.29
T1-11,3.59
T2-11,3.85
T3-11,3.91
T4-11,3.89
T1-12,3.92
T2-12,3.66
T3-12,3.49
T4-12,3.27
T1-13,3.09
T2-13,2.96
T3-13,3
T4-13,3.08
T1-14,3.03
T2-14,2.83
T3-14,2.62
T4-14,2.41
T1-15,2.2
T2-15,2.02
T3-15,2.13
T4-15,2.19
T1-16,2.01
T2-16,1.69
T3-16,1.48
T4-16,1.35
T1-17,1.45
T2-17,1.55
T3-17,1.55
T4-17,1.52
T1-18,1.48
T2-18,1.46
T3-18,1.42
T4-18,1.43
T1-19,1.39
T2-19,1.28
T3-19,1.18
T4-19,1.11
janv-20,1.12
fevr-20,1.13
mars-20,1.14
avr-20,1.17
mai-20,1.25
juin-20,1.27
juil-20,1.24
aout-20,1.22
sept-20,1.21
oct-20,1.21
nov-20,1.19
dec-20,1.17
janv-21,1.13
fevr-21,1.1
mars-21,1.08
avr-21,1.06
mai-21,1.05
juin-21,1.05
juil-21,1.05
aout-21,1.04
sept-21,1.04
oct-21,1.03
nov-21,1.06
dec-21,1.06
janv-22,1.07
fevr-22,1.1
mars-22,1.18
avr-22,1.28
mai-22,1.39
juin-22,1.52
juil-22,1.69
aout-22,1.82
sept-22,1.9
oct-22,2.09
nov-22,2.26
dec-22,2.35
janv-23,2.62
fevr-23,2.84
mars-23,3.03
avr-23,3.18
mai-23,3.31
juin-23,3.46
juil-23,3.63
aout-23,3.79
sept-23,3.98
oct-23,4.13
nov-23,4.22
dec-23,4.24
janv-24,4.15


Information

Vous pouvez afficher les valeurs en survolant le graphique et zoomer sur une partie en cliquant sur la courbe, sur le début de période souhaitée, et en déplaçant le pointeur jusqu'à la fin de la période, tout en maintenant le bouton de la souris enfoncé.

En novembre 2023, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel s’est établi à 4.22 %.

 
 

Le taux moyen des crédits augmente encore, après deux années d’une progression ininterrompue. Avec une augmentation de 187 pdb depuis décembre dernier, l’augmentation du taux moyen a été moins rapide que celle du taux d’usure (+ 286 points de base - pdb- pour les prêts à plus de 20 ans). On constate en novembre un certain ralentissement de la hausse : + 10 pdb, contre + 18 pdb en moyenne mensuelle durant les dix premiers mois de l’année.


Pour la première fois depuis juillet 2022, le principal taux de refinancement de la BCE est resté stable, et le taux moyen de rémunération des dépôts des ménages n’a que faiblement cru. La profitabilité des nouveaux crédits accordés a pu s’élever.

Néanmoins, sur les prêts immobiliers à 25 ans accordés en novembre, les taux peuvent aller jusqu’à 5.10 % pour les emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel. Il faut revenir au printemps 2011 pour observer une configuration de taux comparable.

 

Prêts du secteur 
concurrentiel 
TAUX FIXES

Taux moyens
(en %)
Sur 15 ans Sur 20 ans Sur 25 ans
Novembre 2020 1,19 0,99 1,12 1,38
Décembre 2020 1,17 0,97 1,10 1,35
Novembre 2021 1,06 0,86 0,99 1,13
Décembre 2021 1,06 0,86 0,99 1,13
Novembre 2022 2,26 2,08 2,23 2,34
Décembre 2022 2,35 2,14 2,30  2,42
Novembre 2023 4,22 4,12 4,26 4,38
  

Durées

Raw data
Date,Durées (en mois)
T1-01,161.2
T2-01,163.7
T3-01,163.3
T4-01,164.7
T1-02,167.8
T2-02,168.8
T3-02,170.2
T4-02,170.3
T1-03,173
T2-03,175.9
T3-03,175.9
T4-03,178.1
T1-04,179.1
T2-04,181.7
T3-04,182.9
T4-04,187.2
T1-05,190
T2-05,194.2
T3-05,197.4
T4-05,201
T1-06,203
T2-06,210.6
T3-06,210.6
T4-06,215
T1-07,218.9
T2-07,221.4
T3-07,222.7
T4-07,222.7
T1-08,221.8
T2-08,219.8
T3-08,218
T4-08,217.6
T1-09,216.3
T2-09,211.3
T3-09,213.5
T4-09,212.4
T1-10,211.2
T2-10,212.3
T3-10,209
T4-10,211.4
T1-11,213.4
T2-11,215.3
T3-11,215.8
T4-11,215.6
T1-12,205.9
T2-12,205.7
T3-12,208.1
T4-12,211.7
T1-13,203.8
T2-13,205.7
T3-13,208.4
T4-13,205.7
T1-14,200.5
T2-14,200.5
T3-14,207.8
T4-14,210.3
T1-15,213.8
T2-15,209
T3-15,208.9
T4-15,213.4
T1-16,211.3
T2-16,211.7
T3-16,212.8
T4-16,214.8
T1-17,212
T2-17,214.2
T3-17,216.9
T4-17,213
T1-18,215.4
T2-18,222.9
T3-18,221.3
T4-18,226.1
T1-19,228.9
T2-19,227.3
T3-19,227
T4-19,228.8
janv-20,228.3
fevr-20,228.8
mars-20,228.8
avr-20,231.2
mai-20,231.4
juin-20,231.3
juil-20,224.2
aout-20,230.8
sept-20,231.3
oct-20,235.6
nov-20,233.8
dec-20,231
janv-21,225.5
fevr-21,230.1
mars-21,234.6
avr-21,229.8
mai-21,237
juin-21,235.3
juil-21,236.9
aout-21,234.4
sept-21,234.7
oct-21,234.6
nov-21,242.2
dec-21,240.1
janv-22,241.4
fevr-22,239.2
mars-22,240.8
avr-22,238.5
mai-22,238.1
juin-22,239.3
juil-22,241.1
aout-22,242.3
sept-22,243.5
oct-22,245.7
nov-22,247.1
dec-22,248.3
janv-23,242.1
fevr-23,243.2
mars-23,247.2
avr-23,249.2
mai-23,249.6
juin-23,248.8
juil-23,250.7
aout-23,249.5
sept-23,247.8
oct-23,252.8
nov-23,247.9
dec-23,245.9
janv-24,248

En novembre 2023, la durée moyenne des prêts accordés était de 247 mois (268 mois pour l’accession dans le neuf et 258 mois pour l’accession dans l’ancien).



UNE DURÉE MOYENNE QUI REVIENT A SON NIVEAU DE SEPTEMBRE


La durée moyenne des crédits octroyés qui s’était accrue en octobre revient à son niveau de septembre dernier. Et même si elle s’établit à un niveau rarement observé par le passé, elle n’est plus suffisante pour compenser l’impact des niveaux actuels des prix des logements et des taux d’intérêt ou amortir l’impact du niveau des taux d’apport personnel exigés sur les capacités d’emprunt des ménages.

Pour autant, l’augmentation de l’apport personnel exigé a eu un effet dépressif sur la demande tout aussi puissant, depuis le début de l’année, et même 4 fois plus fort que l’augmentation des taux d’intérêt depuis deux ans.


Les durées
(en années)
Structure de la 
production
10 et moins + de 10 à 15 + de 15 à 20 + de 20 à 25  + de 25 Ensemble
  2019 5,6 14,6  31,6 46,0 2,1 100,0
  Accession T3 2023 5,5 10,1 19,4 64,8 0,3 100,0 
  11-2023 5,9 9,5 18,6 65,8 0,2 100,0 

 

 

Activité production des crédits

 

 

Raw data
Date,Ensemble des marchés,Marché du neuf,Marché de l'ancien
janv-09,37.1,37.5,31.6
fev 09,35.9,36.6,30.6
mars-09,35.1,36,29.9
avr-09,34.7,35.4,29.6
mai-09,34.5,34.9,29.5
juin-09,34.9,35.1,30
juil-09,35.6,35.2,31
aout 09,36.9,36.2,32.4
sept-09,38.7,37.8,34
oct-09,41.2,39.9,36.3
nov-09,44.2,42.8,39.1
dec-09,47.3,45.7,41.8
janv-10,49.8,48.1,44.1
fev 10,51.7,49.7,46
mars-10,54.8,52.6,48.9
avr-10,57.5,55.1,51.4
mai-10,59.8,58.2,53.3
juin-10,62.8,62.2,55.9
juil-10,64.8,63.1,58.1
aout 10,66.1,64.1,59.4
sept-10,67.3,64.5,60.7
oct-10,68.9,66.4,62.2
nov-10,72.4,70.2,65.4
dec-10,74.6,74.8,66.7
janv-11,74.8,75,66.4
fev 11,76.3,77,67.6
mars-11,78,79.1,68.9
avr-11,78.7,80.5,69.4
mai-11,79.4,80.4,70.1
juin-11,78.3,78,69.7
juil-11,77.6,79,68.5
aout 11,77.5,79.8,68.1
sept-11,77.2,80.5,67.5
oct-11,76,79.3,66
nov-11,74.7,77.6,64.9
dec-11,74.5,76.2,65.2
janv-12,74.3,76.6,64.9
fev 12,73.2,76.5,63.3
mars-12,69.7,74,59.7
avr-12,66.2,70.9,56.2
mai-12,63.7,69.4,53.4
juin-12,61.6,67.9,50.9
juil-12,59.8,66.9,48.9
aout 12,58.6,66.4,47.4
sept-12,57.7,65.2,46.5
oct-12,58,66.6,46.1
nov-12,57,68.4,44.3
dec-12,54.9,67.4,42
janv-13,54.9,66.5,42.5
fevr-13,55.1,65.2,43.4
mars-13,56.6,65.6,45.3
avr-13,59.7,67.8,48.5
mai-13,61.7,68.3,51
juin-13,64.6,70.5,53.8
juil-13,67.9,72.7,57
aout-13,69.5,73.5,58.7
sept-13,70.3,74.3,59.5
oct-13,70.9,74,60.8
nov-13,70.8,71.6,61.1
dec-13,71.1,70.4,61.6
janv-14,71.8,71.5,62.3
fevr-14,71.7,71.8,62.2
mars-14,71.1,71.1,61.7
avr-14,70.2,70.6,60.7
mai-14,69.3,69.9,59.9
juin-14,68.1,69.2,58.7
juil-14,67.3,68.4,58.3
aout-14,67,68.3,57.9
sept-14,67.1,68.5,58.2
oct-14,67.3,69.2,58.1
nov-14,67.5,70.3,58.2
dec-14,68.4,71.4,59.1
janv-15,69.8,72.3,60.1
fevr-15,71.7,73.9,61.7
mars-15,73.9,76.5,63.5
avr-15,76.9,78.3,66.4
mai-15,77.4,78.9,66.5
juin-15,82.4,84.2,70.8
juil-15,86.6,88.6,74
aout-15,88.7,90.6,76.1
sept-15,91.4,93.6,78.2
oct-15,92.7,94.4,79.4
nov-15,93.5,93.7,80.6
dec-15,94,92.9,81.4
janv-16,94,94.1,81
fevr-16,94,95.5,80.8
mars-16,94.3,96.3,81.1
avr-16,93.9,97.2,80.4
mai-16,96.8,100.8,83.2
juin-16,95.8,100,82.4
juil-16,93.9,97.4,80.9
aout-16,93.7,97.4,80.8
sept-16,93.7,97.5,80.4
oct-16,94.2,97.9,80.9
nov-16,97.5,102.8,82.6
dec-16,100.7,107.3,84.6
janv-17,102.9,108.2,86.5
fevr-17,104.9,109.4,88.1
mars-17,107,111.3,89.8
avr-17,107,110.5,89.9
mai-17,107.8,110.2,91
juin-17,108.1,110.2,91.4
juil-17,107.9,110.6,91.4
aout-17,108.3,110.5,91.9
sept-17,108.1,110.5,91.8
oct-17,107.5,110.8,90.9
nov-17,106.9,112.1,90.3
dec-17,104.9,109.6,89.3
janv-18,104.2,109,89.2
fevr-18,103.8,109,89
mars-18,102.2,108,87.7
avr-18,103.3,109.5,88.6
mai-18,103.9,110.4,89.1
juin-18,104.6,111,90.1
juil-18,105.8,111.9,91.4
aout-18,106,112,91.5
sept-18,106.4,111.9,92
oct-18,108,113.5,93.7
nov-18,108.9,113,95.2
dec-18,109.1,113.1,95.6
janv-19,110,114.9,96.5
fevr-19,112.2,117.4,97.1
mars-19,114.7,120.2,99
avr-19,116.3,122.4,100.6
mai-19,117.2,124.2,102.1
juin-19,116.3,124,102.1
juil-19,117.2,125.5,103.6
aout-19,117.9,126.4,104.7
sept-19,118.3,126.9,106
oct-19,119.9,128.3,107.3
nov-19,119.9,127.7,107.1
dec-19,119.8,127.9,107
janv-20,120.3,128.2,107.5
fevr-20,120.1,127.4,108
mars-20,117.3,123.7,106.5
avr-20,112.1,117.7,101.9
mai-20,105.7,111.2,95
juin-20,104.7,110.2,93.2
juil-20,103.9,108.3,95.2
aout-20,102.7,105.9,96.5
sept-20,103.6,105.8,99.3
oct-20,102.6,104,99.9
nov-20,101,101.5,99.8
dec-20,100,100,100
janv-21,97.6,97,99.2
fevr-21,95.6,94.1,98.9
mars-21,97.9,95.7,102.2
avr-21,101.3,98.3,107.5
mai-21,106,102.5,113.9
juin-21,106.8,102.1,117
juil-21,105.8,101.3,114.3
aout-21,105.8,102,112.2
sept-21,104.7,101.4,109.6
oct-21,103.1,99.8,107.7
nov-21,102.8,99.5,106.8
dec-21,104.3,101,108
janv-22,105.5,102.3,108.1
fevr-22,106.3,103.3,108.2
mars-22,104.8,102.1,106.2
avr-22,104.3,101.8,104.6
mai-22,102.6,100,102.4
juin-22,101.2,99,99.8
juil-22,99.5,97.7,97.2
aout-22,97.6,95.6,95.5
sept-22,94.7,92.9,92.5
oct-22,91.8,89.7,89.9
nov-22,88,85.7,87.1
dec-22,83.5,81.2,83.3
janv-23,80.5,78.4,80.6
fevr-23,76.1,74,76.9
mars-23,72.7,70.7,73.3
avr-23,68.5,66.8,69.2
mai-23,64.9,63.5,65.5
juin-23,59.7,58.6,60
juil-23,56,54.7,56.9
aout-23,54.7,53.7,55.4
sept-23,53,52.1,53.4
oct-23,51.3,50.8,51.1
nov-23,50.2,49.9,49.5
dec-23,48.7,48.5,47.5
janv-24,46.2,45.9,45.2

Les relèvements du taux d’usure ont facilité une hausse rapide du taux des crédits puis, dès le printemps, le rétablissement de la profitabilité des nouveaux crédits octroyés. La stabilisation des taux de la BCE et la faible augmentation du coût des ressources d’épargne ont alors permis en novembre une amélioration plus rapide de la profitabilité.

L’activité du marché des crédits en a largement bénéficié, alors qu’habituellement cette période de l’année enregistre un repli de la demande : par exemple en novembre 2019, lorsque le marché des crédits immobiliers aux particuliers était en pleine forme et avant la recommandation du HCSF, l’activité avait reculé par rapport au mois précédent (avec - 5.1 % pour la production et - 2.1 % pour le nombre de prêts accordés) ; une telle évolution saisonnière qui se constatait même durant les années de fonctionnement normal du marché avait été remplacée par une chute de l’activité en 2022. Mais cette année le repli a cédé la place à une remontée de l’activité dont l’ampleur ne pourra être précisée que lors de la présentation des chiffres trimestriels définitifs : cette remontée est en effet largement alimentée par des financements accordés dans le neuf, par anticipation à l’approche de la suppression du PTZ dans les zones B2 et C dès 2024, et elle va donner lieu à un contrecoup encore difficile à anticiper.

L’horizon du marché s’éclaircit donc progressivement, en réponse à la remontée de la profitabilité de la production nouvelle. Mais la reprise va être lente et hésitante, tant que l’accès au crédit n’aura pas été desserré par la Banque de France. D’ailleurs, la production de crédits mesurée à fin novembre en niveau trimestriel glissant recule de 24.2 % en glissement annuel (contre – 52.2 % en juillet dernier) et le nombre de prêts accordés, de 17.1 % (contre - 52.1 % en juillet dernier).

Mais compte tenu des évolutions constatées en début d’année, la production de crédits mesurée à fin novembre 2023 en niveau annuel glissant était en baisse de 42.0 %, en glissement annuel et le nombre de prêts accordés reculait de 40.3 %.

  

ACTIVITÉ DU
MARCHÉ DES CRÉDIT
(HORS RACHATS DE PRÊTS)

MONTANT DE PRODUCTION
DE CRÉDITS
NOMBRE DE
PRÊTS BANCAIRES
ACCORDÉS

septembre à novembre 2023
/
septembre à novembre 2022

-24,2  %

-17,1 %

Décembre 2022 à novembre 2023
/
Décembre 2021 à novembre  2022

-42,0 %

-40,3 %

 

COÛT RELATIF MOYEN

UN COÛT RELATIF QUI DIMINUE ENCORE

Nombre de ménages sont contraints à l’abandon de projets. Beaucoup choisissent de délocaliser leur demande vers des lieux d’habitation où les prix des logements seront moins élevés, alors que d’autres préfèrent réduire la surface, le nombre de pièces et la qualité du bien acheté : le coût des opérations réalisées recule après une augmentation soutenue (- 5.9 % pour les 11 premiers mois de l’année, en glissement annuel, contre + 5.0 % en 2022).

Ainsi le coût relatif diminue encore : 3.9 années de revenus en novembre 2023, contre 4.6 années de revenus il y a un an à la même époque. Le coût relatif est donc revenu à son niveau de l’été 2014, mais sans que cela ne permette aux marchés de rebondir : cette baisse du coût relatif est pourtant équivalente à un recul des prix de l’immobilier de 15.7 %.

L’indicateur de solvabilité de la demande

Pourtant, alors que les prix des logements restent élevés et que les taux des crédits augmentent encore, l’indicateur de solvabilité de la demande se redresse : car les nouveaux emprunteurs recourent nettement moins au crédit immobilier que par le passé (- 8.0 % pour les 11 premiers mois de l’année, en glissement annuel, contre + 3.2 % en 2022).