>

Mai 2023

La hausse des taux se poursuit

L’augmentation a été rapide au 1er trimestre (+ 23 pdb par mois), puis la progression est revenue à son niveau de 2022 (+ 12 pdb par mois).

TAUX  |  DURÉE  ACTIVITÉ MARCHÉ  COÛT RELATIF   SOLVABILITÉ 

INDICATEURS MAI 2023 AVRIL 2023 TENDANCE
Taux 3.28 % 3.16 %
Durée   250 mois
20 ans 10 mois
  249 mois
20 ans 8 mois
Coût relatif moyen 4.2 4.2

Marché du neuf

dont accession seule

3,29 %
 3.29 %

3,19 %
 3.21 %

 

Marché de l’ancien

dont accession seule
3.28 % 
3.28 %
3.20 % 
3.21 %

Activité marché des crédits

En trimestre glissant

Montant de Production
- 38,2 %

Nombre de prêts
- 39,3  %

   

Annuel glissant 

 

 Montant de Production
- 35,5 %

Nombre de prêts
- 35,1 %
   

Analyse taux des crédits immobiliers pour particuliers

Toutes les données présentées par l'Observatoire s'entendent hors rachats de prêts.

TAUX

Raw data
Date,Taux
T1-01,5.67
T2-01,5.48
T3-01,5.47
T4-01,5.25
T1-02,5.12
T2-02,5.13
T3-02,5.11
T4-02,4.88
T1-03,4.6
T2-03,4.33
T3-03,4.09
T4-03,4.14
T1-04,4.12
T2-04,3.97
T3-04,3.99
T4-04,3.86
T1-05,3.67
T2-05,3.58
T3-05,3.41
T4-05,3.4
T1-06,3.51
T2-06,3.67
T3-06,3.88
T4-06,3.9
T1-07,3.99
T2-07,4.1
T3-07,4.41
T4-07,4.64
T1-08,4.69
T2-08,4.69
T3-08,4.94
T4-08,5.07
T1-09,4.5
T2-09,4.17
T3-09,3.94
T4-09,3.8
T1-10,3.64
T2-10,3.46
T3-10,3.35
T4-10,3.28
T1-11,3.57
T2-11,3.83
T3-11,3.89
T4-11,3.88
T1-12,3.9
T2-12,3.67
T3-12,3.48
T4-12,3.25
T1-13,3.07
T2-13,2.94
T3-13,2.99
T4-13,3.07
T1-14,3.02
T2-14,2.8
T3-14,2.59
T4-14,2.38
T1-15,2.18
T2-15,2
T3-15,2.11
T4-15,2.17
T1-16,1.98
T2-16,1.67
T3-16,1.46
T4-16,1.34
T1-17,1.44
T2-17,1.53
T3-17,1.54
T4-17,1.51
T1-18,1.47
T2-18,1.45
T3-18,1.41
T4-18,1.42
T1-19,1.39
T2-19,1.28
T3-19,1.18
T4-19,1.11
janv-20,1.12
fevr-20,1.13
mars-20,1.14
avr-20,1.17
mai-20,1.25
juin-20,1.27
juil-20,1.24
aout-20,1.22
sept-20,1.21
oct-20,1.21
nov-20,1.19
dec-20,1.17
janv-21,1.13
fevr-21,1.1
mars-21,1.08
avr-21,1.06
mai-21,1.05
juin-21,1.05
juil-21,1.05
aout-21,1.04
sept-21,1.04
oct-21,1.03
nov-21,1.06
dec-21,1.06
janv-22,1.07
fevr-22,1.1
mars-22,1.18
avr-22,1.28
mai-22,1.39
juin-22,1.52
juil-22,1.69
aout-22,1.82
sept-22,1.9
oct-22,2.09
nov-22,2.26
dec-22,2.35
janv-23,2.62
fevr-23,2.84
mars-23,3.04
avr-23,3.17
mai-23,3.31
juin-23,3.46
juil-23,3.62
aout-23,3.78
sept-23,3.97
oct-23,4.11
nov-23,4.21
dec-23,4.2
janv-24,4.11
fevr-24,3.98
mars-24,3.88
avr-24,3.82
mai-24,3.72
juin-24,3.66

 
 
En mai 2023, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s’est établi à 3.28 %.

InformationVous pouvez afficher les valeurs en survolant le graphique et zoomer sur une partie en cliquant sur la courbe, sur le début de période souhaitée, et en déplaçant le pointeur jusqu'à la fin de la période, tout en maintenant le bouton de la souris enfoncé

 

Depuis janvier, les hausses du taux moyen des crédits sont de 20 pdb par mois, en moyenne. La revalorisation du taux d’usure intervenue à compter de janvier, puis sa mensualisation ont permis un ajustement plus rapide du taux des crédits.

 

La remontée du taux moyen des crédits se poursuit depuis le début de l’année sans interruption, au rythme de 19 pdb par mois en moyenne. Depuis décembre 2022 le taux moyen a cru de 93 pdb sur l’ensemble du marché. L’augmentation a été rapide au 1er trimestre (+ 23 pdb par mois), puis la progression est revenue à son niveau de 2022 (+ 12 pdb par mois).

La revalorisation du taux d’usure intervenue à compter de janvier, puis sa mensualisation ont en effet permis un ajustement plus rapide du taux des crédits, durant le 1er trimestre.

Et sur les prêts à 25 ans, les taux dépassaient 3.50 % en mai pour les ¾ des emprunteurs. Il faut revenir à l’automne 2012 pour trouver une configuration de taux comparable.

Même si la profitabilité des nouveaux crédits ne se dégrade plus, elle ne s’est pas rétablie. Le 10 mai dernier, le nouveau relèvement du principal taux de refinancement de la BCE à 3.75 % a contribué à la dégradation de la marge des établissements de crédit. Ainsi la production nouvelle de crédits n’a pas réussi à rebondir, en dépit de la mensualisation du taux d’usure.


Prêts du secteur 
concurrentiel 
TAUX FIXES

Taux moyens
(en %)
Sur 15 ans Sur 20 ans Sur 25 ans
Mai 2020 1,25 1,07 1,26 1,51
Décembre 2020 1,17 0,97 1,10 1,35
Mai 2021 1,05 0,85 0,98 1,18
Décembre 2021 1,06 0,86 0,99 1,13
Mai 2022 1,39 1,24 1,37 1,49
Décembre 2022 2,35 2,14 2,30  2,42
Mai 2023 3,28 3,15 3,38 3,52
  

Durées

Raw data
Date,Durées (en mois)
T1-01,161.2
T2-01,163.7
T3-01,163.3
T4-01,164.7
T1-02,167.8
T2-02,168.8
T3-02,170.2
T4-02,170.3
T1-03,173
T2-03,175.9
T3-03,175.9
T4-03,178.1
T1-04,179.1
T2-04,181.7
T3-04,182.9
T4-04,187.2
T1-05,190
T2-05,194.2
T3-05,197.4
T4-05,201
T1-06,203
T2-06,210.6
T3-06,210.6
T4-06,215
T1-07,218.9
T2-07,221.4
T3-07,222.7
T4-07,222.7
T1-08,221.8
T2-08,219.8
T3-08,218
T4-08,217.6
T1-09,216.3
T2-09,211.3
T3-09,213.5
T4-09,212.4
T1-10,211.2
T2-10,212.3
T3-10,209
T4-10,211.4
T1-11,213.4
T2-11,215.3
T3-11,215.8
T4-11,215.6
T1-12,205.9
T2-12,205.7
T3-12,208.1
T4-12,211.7
T1-13,203.8
T2-13,205.7
T3-13,208.4
T4-13,205.7
T1-14,200.5
T2-14,200.5
T3-14,207.8
T4-14,210.3
T1-15,213.8
T2-15,209
T3-15,208.9
T4-15,213.4
T1-16,211.3
T2-16,211.7
T3-16,212.8
T4-16,214.8
T1-17,212
T2-17,214.2
T3-17,216.9
T4-17,213
T1-18,215.4
T2-18,222.9
T3-18,221.3
T4-18,226.1
T1-19,228.9
T2-19,227.3
T3-19,227
T4-19,228.8
janv-20,228.3
fevr-20,228.8
mars-20,228.8
avr-20,231.2
mai-20,231.4
juin-20,231.3
juil-20,224.2
aout-20,230.8
sept-20,231.3
oct-20,235.6
nov-20,233.8
dec-20,231
janv-21,225.5
fevr-21,230.1
mars-21,234.6
avr-21,229.8
mai-21,237
juin-21,235.3
juil-21,236.9
aout-21,234.4
sept-21,234.7
oct-21,234.6
nov-21,242.2
dec-21,240.1
janv-22,241.4
fevr-22,239.2
mars-22,240.8
avr-22,238.5
mai-22,238.1
juin-22,239.3
juil-22,241.1
aout-22,242.3
sept-22,243.5
oct-22,245.7
nov-22,247.1
dec-22,248.3
janv-23,249.1
fevr-23,242.9
mars-23,241.8
avr-23,249.7
mai-23,248.5
juin-23,248.3
juil-23,249.8
aout-23,248.9
sept-23,247.5
oct-23,252.6
nov-23,247.7
dec-23,244.3
janv-24,245.4
fevr-24,246
mars-24,245.8
avr-24,243.6
mai-24,249.2
juin-24,249.3

En mai 2023, la durée moyenne des prêts s’est établie à 250 mois.

 



LES DUREES LONGUES NE COMPENSENT PLUS 

L’allongement de la durée moyenne des crédits octroyés marque le pas. La durée s’établit néanmoins à un niveau rarement observé par le passé à 20.8 ans en mai 2023.

Mais une telle durée n’est plus suffisante pour amortir l’impact du niveau des taux d’intérêt et des taux d’apport personnel exigés sur les capacités d’emprunt des ménages.

En raison de l’augmentation des taux des crédits, un ménage qui pouvait emprunter 100 K€ à la fin de 2021, ne peut plus emprunter que 81 K€ en mai 2023.

L’allongement de la durée permet de compenser partiellement l’impact de la hausse des taux : grâce aux durées actuelles, un ménage peut emprunter 83 K€, contre 100 K€ fin 2021.

 

Les durées
(en années)
Structure de la 
production
10 et moins + de 10 à 15 + de 15 à 20 + de 20 à 25  + de 25 Ensemble
  2019 5,6 14,6  31,6 46,0 2,1 100,0
  Accession T1 2023 4,0 9,6 19,2 66,9 0,3 100,0 
  05 2023 4,8 9,6 19,6 65,7 0,4 100,0 

 
 

Activité production des crédits

 

 

Raw data
Date,Ensemble des marchés,Marché du neuf,Marché de l'ancien
janv-13,80.4,107.9,55.9
fevr-13,80.5,104.4,56.7
mars-13,81.7,103,58.9
avr-13,85.4,104.7,62.9
mai-13,87.6,104.3,65.7
juin-13,91.3,106.3,69.3
juil-13,95.7,109,73.2
aout-13,97.5,108.9,75.3
sept-13,98.2,108.7,76.3
oct-13,99,107.6,77.9
nov-13,98.3,102.1,77.9
dec-13,98.5,98.7,78.3
janv-14,99.7,101.5,79.2
fevr-14,99.8,102.5,79.3
mars-14,99.3,102.9,79
avr-14,98.4,103.3,78
mai-14,97.2,102.9,77.2
juin-14,95.2,101.7,75.5
juil-14,93,99.7,74.7
aout-14,92.4,99.1,74
sept-14,92,98.5,74.1
oct-14,91.9,99,73.8
nov-14,91.7,100.4,73.5
dec-14,92.3,101.8,74.1
janv-15,93.2,102.5,74.6
fevr-15,95.4,104.1,75.9
mars-15,97.4,106.3,77.3
avr-15,100.5,107.9,79.5
mai-15,103.8,110.3,82.3
juin-15,109.5,116.6,86.5
juil-15,114.5,121.6,90
aout-15,116.7,124.1,91.8
sept-15,119.9,128.1,94.1
oct-15,121.1,128.5,95
nov-15,121.6,126.6,96.3
dec-15,121.6,124.2,97
janv-16,121.4,125.3,96.6
fevr-16,121.2,127.5,96.3
mars-16,121.4,128.4,96.4
avr-16,120,129.1,95.4
mai-16,120,131.1,95.3
juin-16,118.3,130.1,94.5
juil-16,115.4,127.3,92.5
aout-16,114.9,126.7,92.1
sept-16,114.4,126.3,91.3
oct-16,114.3,126.6,91.2
nov-16,117.7,131.8,92.7
dec-16,121.4,137.5,94.3
janv-17,123.7,137.9,95.9
fevr-17,125.2,138,97
mars-17,127.3,139.4,98.6
avr-17,126.9,137.5,98.3
mai-17,126.9,136.2,98.7
juin-17,126.6,135.2,98.4
juil-17,125.4,133.8,98
aout-17,125.5,133.6,98.6
sept-17,124.8,133,98.5
oct-17,123.9,133.1,97.7
nov-17,123,136.3,97.3
dec-17,120.4,133.1,96.3
janv-18,118.8,131.7,96
fevr-18,117.8,130.9,95.9
mars-18,115,129,94.1
avr-18,115.4,129.9,95.2
mai-18,115.8,130.5,95.6
juin-18,115.8,130.6,96.3
juil-18,116.5,131.5,97.3
aout-18,116.2,130.8,96.9
sept-18,115.5,130,96.9
oct-18,116.6,131.4,98.1
nov-18,116.5,128.7,98.8
dec-18,115.8,127.7,99
janv-19,116.2,129.4,99.5
fevr-19,118.2,132.7,99.9
mars-19,120.1,135,101.7
avr-19,121,137.2,102.8
mai-19,121.3,138.3,103.9
juin-19,119.8,136.5,103.8
juil-19,120.4,137.1,105.2
aout-19,120.6,137.7,106.6
sept-19,121.9,138.2,108.2
oct-19,122.9,138.6,109.6
nov-19,122.7,137,109.6
dec-19,122.2,136.2,109.3
janv-20,121.8,134.6,109.6
fevr-20,120.8,132,109.9
mars-20,117.9,126.9,108.1
avr-20,112.7,119.8,103.8
mai-20,106.7,113.2,97
juin-20,105.7,112.1,95
juil-20,104.6,109.9,96.8
aout-20,103.8,107.5,97.6
sept-20,103.8,106.8,100
oct-20,102.5,104.4,100
nov-20,100.6,101.1,99.7
dec-20,100,100,100
janv-21,98.5,98.5,99
fevr-21,96.9,96.3,98.3
mars-21,99.4,98.6,101.1
avr-21,102.9,101.8,105.6
mai-21,106.5,105.1,111.3
juin-21,107.2,104.6,113.5
juil-21,106.5,104,109.9
aout-21,106.1,104.2,107.2
sept-21,105.2,103.8,104.4
oct-21,103.7,102,102.3
nov-21,103.1,101.2,100.6
dec-21,103.8,102.1,100.7
janv-22,104.1,102,100
fevr-22,104.2,101.9,99.5
mars-22,102.4,100.7,96.7
avr-22,101.7,99.8,94.5
mai-22,100.8,98.3,92.2
juin-22,99.8,97.8,89.6
juil-22,98.2,96.6,87
aout-22,96.1,94.1,85.7
sept-22,93.1,90.6,82.9
oct-22,90.1,87.5,80.6
nov-22,86.5,83.5,78.2
dec-22,82.5,79.7,74.8
janv-23,79.9,77.7,72.6
fevr-23,75.5,73.5,69.4
mars-23,72.5,70.2,66.5
avr-23,68.1,66.2,63
mai-23,64.2,63,59.9
juin-23,59,58,55.1
juil-23,55.2,54,52.4
aout-23,54.3,53.5,51
sept-23,52.7,52.3,49.1
oct-23,51.2,51.1,47.3
nov-23,50.9,51.4,46.1
dec-23,49.9,50.4,44.8
janv-24,48.1,48.6,42.8
fevr-24,48,48.9,42.4
mars-24,46.9,47.8,41.8
avr-24,46.6,47.7,41.3
mai-24,48.7,50.9,41
juin-24,51.7,54.7,42.4

Après un 2nd semestre 2022 marqué par une dégradation de plus en plus prononcée du marché des crédits immobiliers, la production recule toujours, comme d’ailleurs le nombre de prêts accordés : avec à fin mai 2023, une chute de la production mesurée en niveau trimestriel glissant de 38.2 %, en glissement annuel, et 39.3 % pour le nombre de prêts d’ailleurs.

Cette baisse d’activité intervient à un mois de l’année qui bénéficie habituellement du renouveau de la demande, après les mois d’hiver : mais cette année, la dynamique du marché du crédit est orientée à la récession.

Dans ces conditions, la production de crédits mesurée à fin mai 2023 en niveau annuel glissant baisse de 35.5 %, en glissement annuel et le nombre de prêts accordés de 35.1 %.

 

ACTIVITÉ DU
MARCHÉ DES CRÉDIT
(HORS RACHATS DE PRÊTS)

MONTANT DE PRODUCTION
DE CRÉDITS
NOMBRE DE
PRÊTS BANCAIRES
ACCORDÉS

Mars 2023 à Mai 2023
/
Mars 2022 à mai 2022

- 38,2 %

- 39,3 %

Juin 2022 à mai 2023
/
Juin 2021 à mai 2022

- 35,5 %

-35,1 %

 

COÛT RELATIF MOYEN

Le resserrement de l’accès au crédit et la contraction de l’offre bancaire pèsent sur une demande fragilisée par la remontée des taux des crédits immobiliers.


L’accès au marché devient donc de plus en plus difficile, aussi bien pour les emprunteurs modestes faiblement dotés en apport personnel, que pour les ménages plus aisés ne pouvant plus disposer d’un apport suffisant au regard des prix pratiqués dans nombre de grandes agglomérations.


Tous les ménages sont maintenant contraints à l’abandon de projets : le coût des opérations réalisées recule donc après une augmentation soutenue jusqu’alors (avec - 5.0 % sur les premiers mois de 2023, en glissement annuel, contre + 4.9 % en 2022).

L’indicateur de solvabilité de la demande

Dans le même temps, après plusieurs années d’augmentation rapide, le niveau de l’apport personnel s’accroît plus lentement que par le passé (+ 2.3 % pour le 1er quinquamestre, en glissement annuel, contre + 12.1 % en 2022). Le retrait du marché d’emprunteurs aisés amplifie ce ralentissement. Néanmoins, les taux d’apport des ménages ont fortement cru depuis 2019.

Et cette évolution pèse pour le dynamisme du marché des crédits et illustre les difficultés de réalisation des projets immobiliers par de très nombreux ménages, par ceux dont l’apport personnel est désormais jugé insuffisant, ainsi que par des ménages qui auparavant auraient acheté dans des villes chères et convoitées.

Pourtant, alors que la hausse des prix des logements se poursuit et que les taux des crédits augmentent rapidement, l’indicateur de solvabilité de la demande paraît se ressaisir : en effet, les nouveaux emprunteurs recourent moins au crédit immobilier que par le passé (- 6.7 % pour le 1er quinquamestre, en glissement annuel, contre + 3.3 % en 2022). Et comme le coût relatif s’est nettement replié, l’indicateur de solvabilité peut mécaniquement se ressaisir, mais sans que cela annonce la reprise des marchés.