Avril 2023
La hausse des taux décélère en avril : + 11 pdb, contre + 23 pdb par mois au cours du 1er trimestre. La stabilisation relative de la profitabilité des nouveaux crédits contribue à cette décélération.
TAUX | DURÉE | ACTIVITÉ MARCHÉ | COÛT RELATIF | SOLVABILITÉ
| INDICATEURS | AVRIL 2023 | MARS 2023 | TENDANCE |
| Taux | 3.15 % | 3.04 % |  |
| Durée | 250 mois 20 ans 10 mois |
248 mois 20 ans 8 mois |
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| Coût relatif moyen | 4.2 | 4.3 |  |
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Marché du neuf dont accession seule |
3,17 % |
3,00 % |
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Marché de l’ancien dont accession seule |
3.18 % 3.19 % |
3.07 % 3.08 % |
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Activité marché des crédits |
Montant de Production |
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Montant de Production - 33,2 % Nombre de prêts - 31,9 % |
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Analyse taux des crédits immobiliers pour particuliers
TAUX
A 3,15% en avril, la hausse du taux moyen des crédits décélère.
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Depuis janvier, les hausses du taux moyen des crédits sont de 20 pdb par mois, en moyenne. La revalorisation du taux d’usure intervenue à compter de janvier, puis sa mensualisation ont permis un ajustement plus rapide du taux des crédits.
Néanmoins, la hausse des taux décélère en avril : + 11 pdb, contre + 23 pdb par mois au cours du 1er trimestre.
La stabilisation relative de la profitabilité des nouveaux crédits contribue à cette décélération.
Et sur des prêts à 25 ans, les taux dépassaient 3.50 % en avril pour la moitié des emprunteurs, pouvant même aller au-delà de 4.00 % pour une petite partie des emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel.
Pour autant, même si la profitabilité des nouveaux crédits paraît stabilisée à bas niveau, la marge des établissements de crédit ne s’est pas rétablie. Le dernier relèvement du principal taux de refinancement de la BCE, à 3.50 % à compter du 22 mars, a altéré la production de crédits, en dépit de la mensualisation du taux d’usure.
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Prêts du secteur |
Taux moyens (en %) |
Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
| Avril 2020 | 1,17 | 0,96 | 1,13 | 1,38 |
| Décembre 2020 | 1,17 | 0,97 | 1,10 | 1,35 |
| Avril 2021 | 1,06 | 0,87 | 0,99 | 1,20 |
| Décembre 2021 | 1,06 | 0,86 | 0,99 | 1,13 |
| Avril 2022 | 1,29 | 1,12 | 1,25 | 1,37 |
| Décembre 2022 | 2,35 | 2,14 | 2,30 | 2,42 |
| Avril 2023 | 3,15 | 3,03 | 3,21 | 3,38 |
Durées
En avril 2023, la durée moyenne des prêts s’est établie à 250 mois.
UNE STABILISATION SUR LES DUREES LONGUES
La durée moyenne des crédits octroyés s’établit à un niveau rarement observé par le passé, même si l’allongement marque maintenant le pas.Depuis plus d’un an, cette évolution des durées ne permet plus d’éviter un recul rapide de la production de crédits. La hausse des taux constatée rend de plus en plus délicat l’usage de l’allongement des durées pour contenir les taux d’effort des emprunteurs.
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Les durées
(en années) |
Structure de la production |
10 et moins | + de 10 à 15 | + de 15 à 20 | + de 20 à 25 | + de 25 | Ensemble |
| 2019 | 5,6 | 14,6 | 31,6 | 46,0 | 2,1 | 100,0 | |
| Accession | T1 2023 | 4,0 | 9,6 | 19,2 | 66,9 | 0,3 | 100,0 |
| 04 2023 | 4,7 | 9,3 | 18,8 | 66,9 | 0,3 | 100,0 |
Activité production des crédits
L’effet de la mensualisation du taux d’usure sur la production de crédits a fait long feu, compte tenu de la hausse dans le même temps des taux d’intervention de la BCE.
En revanche, la dégradation de la solvabilité de la demande provoquée par l’augmentation du taux des crédits a eu un impact négatif certain.
Dans ces conditions, la production recule toujours à fin avril 2023, avec une chute de la production de 39.7 % mesurée en niveau trimestriel glissant (glissement annuel) et de 40.1 % pour le nombre de prêts.
Cette chute revêt un caractère inédit, dans le sens où elle n’épargne aucun des secteurs de l’immobilier résidentiel.
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ACTIVITÉ DU |
MONTANT DE PRODUCTION DE CRÉDITS |
NOMBRE DE PRÊTS BANCAIRES ACCORDÉS |
|
Février 2022 à avril 2023 |
- 39,7 % |
- 40,1 % |
|
Mai 2022 à avril 2023 |
- 33,2 % |
-31,9 % |
COÛT RELATIF MOYEN
Le resserrement de l’accès au crédit et la contraction de l’offre bancaire pèsent sur une demande fragilisée par les pertes de pouvoir d’achat et la remontée des taux des crédits immobiliers. L’accès au marché devient donc de plus en plus difficile, aussi bien pour les emprunteurs modestes faiblement dotés en apport personnel, que pour les ménages plus aisés ne pouvant plus disposer d’un apport suffisant au regard des prix pratiqués dans nombre de grandes agglomérations.
Et comme cela se constate souvent lorsque l’environnement des marchés n’est plus porteur, le coût des opérations réalisées recule après une augmentation soutenue jusqu’alors (- 5.0 % pour le 1er quadrimestre, en glissement annuel, contre + 4.9 % en 2022). Ainsi le coût relatif diminue rapidement : 4.2 années de revenus en avril 2023, contre 4.9 années de revenus il y a un an à la même époque.
L’indicateur de solvabilité de la demande se dégrade encore.
Après plusieurs années d’augmentation rapide, le niveau de l’apport personnel s’accroît plus lentement que par le passé (+ 1.6 % pour le 1er quadrimestre, en glissement annuel, contre + 12.1 % en 2022). Le retrait du marché d’emprunteurs aisés amplifie ce ralentissement.
Depuis la fin 2019, lorsque le marché était au zénith et les exigences concernant l’apport au plus bas, la mise en œuvre de la recommandation du HCSF impose à un supplément d’apport représentant près de 8 mois de revenus pour un emprunteur disposant de moins de 3 SMIC, mais de seulement 1.5 mois pour un emprunteur avec 5 SMIC et plus.
Aussi, alors que la hausse des prix des logements se poursuit et que les taux des crédits augmentent rapidement, l’indicateur de solvabilité de la demande se dégrade encore.
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