Avril 2022
La hausse des taux pratiqués s'est accélérée ces 2 derniers mois avec +17 pdb en deux mois (+ 21 pdb depuis déccembre 2021, ).
Ce rythme n'est cependant pas comparable à celui de l'inflation, voire à celui de l'OAT à 10 ans (+120 pdb depuis décembre 2021).
TAUX | DURÉE | ACTIVITÉ MARCHÉ | COÛT RELATIF | SOLVABILITÉ
Analyse taux des crédits immobiliers pour particuliers
TAUX - LA HAUSSE DES TAUX S’ACCÉLÈRE
Après + 4 points de base en janvier et février 2022, l’augmentation a été plus rapide ces deux derniers mois, avec + 17 pdb pour un taux moyen à 1.27% en avril.
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L’augmentation est nettement plus rapide : + 17 pdb en deux mois, sans pour autant s’élever à un rythme comparable à celui de l’inflation, voire à celui de l’OAT à 10 ans (+ 120 pdb depuis décembre 2021).
Alors que la demande est déstabilisée par la baisse du pouvoir d’achat, la hausse des prix des logements et la guerre en Ukraine, les établissements bancaires tentent de contenir la hausse des taux pour préserver la solvabilité des emprunteurs. Dans le même temps, la remontée des taux reste limitée par des taux d’usure qui ont encore été réduits par la Banque de France, pour une large part de la production.
Néanmoins, depuis décembre 2021 les taux des prêts ont tous augmenté de l’ordre de 25 pdb, quelle que soit leur durée à l’octroi. En revanche, le renforcement de la part des durées les plus longues permet encore d’atténuer une partie de l’impact de ces hausses sur le taux moyen.
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Prêts du secteur |
Taux moyens (en %) |
Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
| Avril 2019 | 1,32 | 1,09 | 1,27 | 1,49 |
| Décembre 2019 | 1,11 | 0,88 | 1,05 | 1,31 |
| Avril 2020 | 1,17 | 0,96 | 1,13 | 1,38 |
| Décembre 2020 | 1,17 | 0,97 | 1,10 | 1,35 |
| Avril 2021 | 1,07 | 0,87 | 0,99 | 1,20 |
| Décembre 2021 | 1,06 | 0,86 | 0,99 | 1,13 |
| Avril 2022 | 1,27 | 1,12 | 1,25 | 1,37 |
DURÉE - DES DURÉES LONGUES POUR AMORTIR L’IMPACT DES TAUX D’APPORT EXIGÉS
La durée moyenne des prêts immobiliers s’est légèrement réduite à 239 mois en avril, après 242 mois en mars.
En dépit d’une légère réduction, une durée des prêts élevée a permis jusqu’à présent d’atténuer les conséquences de la hausse des prix des logements, et de garder possible l’accès au crédit pour de nombreux candidats à l’accession à la propriété et à l’investissement locatif, qui sont les emprunteurs les plus impactés par l’augmentation des taux d’apport personnel exigés.
Ainsi en avril, 65.1 % des prêts bancaires à l’accession à la propriété ont été octroyés sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans : le poids relatif de cette tranche de durées est le plus important jamais constaté. Dans le même temps, la part de la production à plus de 25 ans a quasiment disparu du paysage. Et celle des prêts de 15 ans et moins ne représente plus que pour 13.2 % du total de la production.
|
Les durées
(en années) |
Structure de la production |
10 et moins | + de 10 à 15 | + de 15 à 20 | + de 20 à 25 | + de 25 | Ensemble |
| Accession | 2021 | 4,5 | 11,7 | 27,2 | 56,1 | 0,4 | 100,0 |
| Avril 2022 | 3,5 | 9,7 | 21,6 | 65,1 | 0,1 | 100,0 |
ACTIVITÉ DU MARCHÉ DES CRÉDITS - LE NOMBRE DES PRÊTS EN RECUL
Le nombre de prêts accordés s’est affaibli dès le début de l’année 2022, dans le contexte d’une stricte application des recommandations du HCSF. Les conditions de crédit ne s’améliorant plus, la demande a diminué en réponse à la dégradation du pouvoir d’achat.
Le déclenchement de la crise en Ukraine a amplifié cette dégradation du marché, renforçant les pressions inflationnistes et leur impact sur les taux des crédits, alors que le moral des ménages fléchissait nettement.
Ce choc supplémentaire sur la demande de crédits se traduit sur les mois de mars et avril avec un nombre de prêts bancaires accordés en recul de 14.5 %, en glissement annuel. Quant à la production en montant, la baisse est de 11.7 % : un recul moins important en raison d’un recours à des montants moyens empruntés élevés par des acheteurs qui disposent d’un apport personnel plus important et acquièrent des logements plus coûteux.
Dans ces conditions, si on observe le niveau annuel glissant, la production de crédits ne progresse plus que 2.6 % à fin avril, (contre - 9.6 % il y a un an à la même époque), essentiellement grâce à la comparaison avec un mauvais début d’année 2021. En revanche, le nombre de prêts accordés a déjà commencé à reculer : avec - 1.6 % (- 8.7 % il y a un an à la même époque).
|
ACTIVITÉ DU |
MONTANT DE PRODUCTION DE CRÉDITS |
NOMBRE DE PRÊTS BANCAIRES ACCORDÉS |
|
mars à avril 2022 |
-11,7 % |
-14,5 % |
|
Mai 2021 à avril 2022 |
+ 2,6 % |
- 1,6 % |
COÛT RELATIF MOYEN - LA PART DES MÉNAGES AISÉS SE RENFORCE
Depuis le début de l’année, la transformation du marché se renforce. En réponse aux difficultés d’accès au marché des crédits des ménages faiblement dotés en apport personnel. La part des ménages plus aisés augmente : les revenus des emprunteurs s’élèvent maintenant rapidement (+ 5.8 % au 1er quadrimestre, en glissement annuel, contre + 1.7 % en 2021).
Et comme les ménages encore sur le marché accomplissent des projets bien plus ambitieux que ceux qui en ont été exclus, le coût des opérations réalisées progresse nettement (+ 10.7 % au 1er quadrimestre, en glissement annuel, contre + 4.6 % en 2021).
En conséquence, le coût relatif se maintient sur les niveaux les plus élevés constatés jusqu’alors : 4.9 années de revenus en avril 2022, contre 4.6 années de revenus il y a un an à la même époque.
Indicateur de Solvabilité - L'APPORT PERSONNEL S'ACCROÎT TOUJOURS
Les nouveaux emprunteurs recourent en effet plus largement au crédit immobilier que par le passé : ils bénéficient encore de bonnes capacités d’emprunt et donc, réalisant des projets immobiliers plus ambitieux, le montant moyen des crédits utilisés progresse nettement (+ 9.5 % au 1er quadrimestre, en glissement annuel, contre + 2.7 % en 2021).
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