Prêt immobilier et solvabilité emprunteur

Solvabilité emprunteur

L’arrêt du 18 décembre 2014 fixé par la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE), impose aux organismes prêteurs d’informer et de s’assurer de la solvabilité de l’emprunteur avant d’accorder un crédit immobilier.
De fait, le financement immobilier est responsable en France. Les organismes prêteurs s’intéressent en effet à la capacité de l’emprunteur à rembourser son prêt, avant de considérer la valeur du bien immobilier qu’il achète. Si la solvabilité de l’emprunteur n’est pas assurée, les offres de prêts seront plus restrictives. Il est dans l’intérêt de tous, particuliers comme professionnels de ne pas mettre un ménage en difficulté en le laissant emprunter des montants trop élevés.

Cet article vous présente un aspect de la capacité d’achat des ménages en France en 2018 et apporte quelques éléments chiffrés pour bien mesurer la durée d’un prêt immobilier et obtenir les meilleurs taux de crédit possibles.

Immobilier : capacité d’achat des ménages

 

Au premier semestre 2018, plusieurs acteurs se sont fait l’écho du pouvoir d’achat des français en baisse. 

Quels sont les critères qui permettent d’évaluer la capacité d’achat d’un bien immobilier ?

L’interprétation des évolutions de la solvabilité de la demande ou de la surface habitable achetable est délicate.
Dans ses études trimestrielles, dont la dernière réalisée en octobre 2018, l’Observatoire Crédit Logement / CSA évalue l’évolution de la solvabilité des ménages via leur capacité à acheter des appartements anciens selon 5 critères :

  • Le niveau de revenus des emprunteurs
  • Le taux d’apport personnel des emprunteurs
  • Le prix au m2 de surface habitable
  • La durée des crédits accordés
  • Le taux d’intérêt de ces crédits


Chacun de ces facteurs a une incidence directe sur l’évolution de la solvabilité observée dans l’étude. Ainsi :

  • Une baisse du taux d’apport personnel induit une diminution de la surface achetable
  • La hausse des prix des logements réduit la capacité des ménages à acheter induisant une diminution de la surface achetable.
  • De meilleures conditions de crédits (baisse des taux d’intérêt faibles et/ou allongement de la durée de crédit) favorisent l’augmentation de la surface achetable
  • Une augmentation des revenus induit une augmentation de la surface achetable.

Une surface achetable en baisse dans 70 % des grandes villes

D’après la dernière étude Observatoire Crédit Logement / CSA, la surface achetable pour les appartements anciens diminue dans la plupart des grandes villes de France, à l’exception du Sud Est.
Ainsi, dans 70 % des 34 villes étudiées de plus de 100 000 habitants, au 3ème trimestre 2018 la surface achetable diminue plus ou moins fortement par rapport à la même période en 2017. D’après les derniers chiffres relevés à fin août 2018, on observe :

  • Une nette baisse dans 58 % des villes : Lyon (-6.8m2), Bordeaux (-4,2 m2), Paris (-5,6 m2), Angers (-7,9 m2)
  • Une légère baisse dans 12 % des villes : Dijon (-0,5 m2), Le Havre (-0,0 m2), Amiens (-1,0m2)

Une solvabilité en baisse malgré des conditions de crédit favorables 

La baisse de solvabilité apparaît alors même que les conditions de crédit se sont assouplies avec des taux de crédit au plus bas. Cet assouplissement des conditions d’octroi a pourtant permis de ne pas entraver la réalisation de projets immobiliers qui risquaient d’être impactés par la hausse du coût des opérations.
On peut donc voir une explication à la baisse de la solvabilité des français dans la hausse des prix immobiliers conjuguée à la réduction des aides publiques pour l’accès à la propriété (Prêt à taux zéro ou APL accession).

Qui sont ceux qui empruntent le plus ?

Ce sont principalement les moins de 35 ans qui empruntent le plus : ils profitent en effet de l’allongement des durées de crédit pour réaliser leur projet immobilier.
Ils représentent à eux seuls plus 50 % de l’ensemble des emprunteurs dans le neuf et 46% dans l’ancien, leur proportion ayant fortement bondi au premier semestre 2018.
Au 3ème trimestre 2018, on note un rebond de la part des ménages modestes (emprunteurs qui possèdent un revenu inférieur à 3 fois le SMIC), qui représentent 39 % des emprunteurs sur le marché de l’ancien et 41 % sur le marché du neuf.

 

La durée des prêts immobiliers

La durée des prêts immobiliers en France

 

Raw data
Date,Durées (en mois)
T1-01,165.7
T2-01,166.5
T3-01,166.4
T4-01,166.6
T1-02,169.0
T2-02,169.5
T3-02,171.3
T4-02,173.2
T1-03,174.8
T2-03,176.4
T3-03,177.1
T4-03,178.1
T1-04,181.3
T2-04,183.0
T3-04,186.1
T4-04,188.7
T1-05,190.6
T2-05,196.1
T3-05,198.1
T4-05,201.5
T1-06,205.9
T2-06,210.5
T3-06,213.7
T4-06,217.2
T1-07,219.6
T2-07,220.2
T3-07,224.1
T4-07,224.8
T1-08,222.7
T2-08,219.9
T3-08,216.9
T4-08,216.3
T1-09,215.4
T2-09,212.6
T3-09,213.9
T4-09,211.3
T1-10,210.0
T2-10,210.4
T3-10,208.6
T4-10,210.2
T1-11,214.2
T2-11,213.0
T3-11,214.5
T4-11,213.6
T1-12,210.4
T2-12,204.2
T3-12,209.2
T4-12,210.6
T1-13,204.3
T2-13,206.7
T3-13,205.9
T4-13,205.2
T1-14,203.5
T2-14,204.7
T3-14,208.5
T4-14,209.8
T1-15,210.4
T2-15,208.8
T3-15,211.5
T4-15,211.4
T1-16,210.7
T2-16,209.6
T3-16,210.7
T4-16,213.4
T1-17,213.4
T2-17,214.5
T3-17,215.7
T4-17,216.7
T1-18,218.0
T2-18,220.9
T3-18,222.5

 

En octobre 2018, la durée des crédits immobiliers est en moyenne de 225 mois, soit 6 mois de plus que depuis le début de l’année, et 18 mois de plus depuis 2014 ! Voici la répartition des différentes durées de crédits à fin octobre 2018 pour le marché de l’accession

(Le marché de l’accession concerne les opérations de financement d’acquisition de la résidence principale occupée par son propriétaire. Cela exclut ainsi les autres destinations d’acquisition : résidence secondaire, locatif, travaux seuls…) :

Durée du Crédit

Proportion par rapport à la totalité des crédits accordés

< 10 ans

1,9 %

De 10 à 15 ans

8,2 %

De 15 à 20 ans

20,6 %

De 20 à 25 ans

30,7 %

De 25 à 30 ans

38,0 %

>30 ans

0,6 %

 

La part importante des prêts les plus longs (38,6 % des prêts à 25 ans et plus) bénéficie à la solvabilité des ménages. Cela permet notamment aux ménages plus modestes de réaliser leur projet immobilier en étalant leurs remboursements sur une plus longue période (en primo accession par exemple).

Bien choisir la durée de son prêt pour éviter les coûts trop élevés (mensualités, intérêts)

Aujourd’hui, la hausse des prix des logements en France entraîne un allongement de la durée des prêts pour permettre aux ménages les plus modestes d’emprunter. Face à une demande de prêt immobilier qui reste à la peine, et pour limiter l’impact de la dégradation des soutiens publics à la primo accession à la propriété, la plupart des établissements de crédit ont amélioré les conditions des prêts qu’ils proposent aux ménages modestes.
L’atonie de la demande se visualise dans la courbe d’évolution du nombre de prêts bancaires accordés.

Raw data
Date,Ensemble des marchés,Marché du neuf,Marché de l'ancien
1-2009,58.1,59.2,55.0
2-2009,56.7,57.8,53.3
3-2009,55.9,57.4,52.1
4-2009,55.0,56.4,51.4
5-2009,54.4,55.5,51.0
6-2009,55.0,55.5,51.7
7-2009,55.8,55.4,52.9
8-2009,57.3,56.2,54.5
9-2009,59.5,57.9,56.6
10-2009,62.4,60.5,59.5
11-2009,66.4,64.3,63.3
12-2009,70.8,69.1,67.4
1-2010,74.2,72.1,70.9
2-2010,76.5,73.5,73.6
3-2010,80.4,76.5,78.0
4-2010,83.7,79.8,81.6
5-2010,86.4,84.1,84.3
6-2010,89.9,90.1,87.3
7-2010,92.0,90.3,90.0
8-2010,93.1,90.8,91.6
9-2010,94.2,90.3,93.3
10-2010,95.4,91.6,94.9
11-2010,98.4,95.3,99.1
12-2010,100.0,100.0,100.0
1-2011,100.3,100.2,99.7
2-2011,103.0,103.2,102.3
3-2011,105.5,106.4,104.8
4-2011,106.8,108.3,106.2
5-2011,108.1,108.0,107.8
6-2011,106.8,104.0,108.7
7-2011,106.8,106.7,108.4
8-2011,107.1,108.3,108.6
9-2011,107.0,110.6,108.7
10-2011,106.2,109.6,108.1
11-2011,105.4,109.1,107.2
12-2011,106.5,108.1,109.6
1-2012,105.0,108.1,107.1
2-2012,101.7,107.3,102.5
3-2012,96.0,103.4,95.1
4-2012,90.4,98.5,87.7
5-2012,85.9,95.5,81.5
6-2012,82.0,93.3,75.2
7-2012,78.1,91.3,69.7
8-2012,75.7,90.7,65.8
9-2012,73.8,89.4,62.1
10-2012,73.0,91.0,59.0
11-2012,71.1,93.2,54.5
12-2012,66.9,91.8,48.5
1-2013,66.7,89.8,49.5
2-2013,66.8,87.0,50.2
3-2013,67.8,85.8,52.2
4-2013,70.8,87.2,55.7
5-2013,72.7,86.9,58.1
6-2013,75.7,88.6,61.4
7-2013,79.4,90.8,64.8
8-2013,80.9,90.7,66.7
9-2013,81.5,90.5,67.5
10-2013,82.1,89.6,68.9
11-2013,81.6,85.0,69.0
12-2013,81.8,82.2,69.4
01-2014,82.7,84.5,70.1
02-2014,82.8,85.4,70.2
03-2014,82.4,85.7,69.9
04-2014,81.7,86.1,69.1
05-2014,80.7,85.7,68.3
06-2014,79.0,84.7,66.9
07-2014,77.2,83.0,66.1
08-2014,76.7,82.5,65.5
09-2014,76.4,82.0,65.6
10-2014,76.2,82.5,65.3
11-2014,76.1,83.6,65.1
12-2014,76.6,84.8,65.6
01-2015,77.4,85.4,66.1
02-2015,79.2,86.7,67.2
03-2015,80.8,88.5,68.4
04-2015,83.4,89.9,70.4
05-2015,86.1,91.9,72.9
06-2015,90.9,97.1,76.6
07-2015,95.1,101.3,79.7
08-2015,96.8,103.4,81.3
09-2015,99.5,106.7,83.3
10-2015,100.5,107.0,84.1
11-2015,100.9,105.5,85.3
12-2015,100.9,103.5,85.9
01-2016,100.8,104.4,85.5
02-2016,100.6,106.2,85.3
03-2016,100.8,106.9,85.3
04-2016,99.6,107.6,84.4
05-2016,99.5,109.2,84.3
06-2016,98.2,108.4,83.7
07-2016,95.8,106.0,81.9
08-2016,95.3,105.6,81.5
09-2016,95.0,105.2,80.8
10-2016,94.9,105.4,80.8
11-2016,97.7,109.8,82.1
12-2016,100.7,114.5,83.5
01-2017,102.6,114.9,84.9
02-2017,103.9,114.9,85.9
03-2017,105.6,116.1,87.3
04-2017,105.3,114.5,87.0
05-2017,105.3,113.4,87.4
06-2017,105.0,112.6,87.1
07-2017,104.1,111.4,86.7
08-2017,104.2,111.3,87.3
09-2017,103.6,110.8,87.2
10-2017,102.8,110.8,86.5
11-2017,102.1,113.6,86.1
12-2017,99.9,110.9,85.3
01-2018,98.6,109.7,85.0
02-2018,97.7,109.0,84.9
03-2018,95.4,107.5,83.3
04-2018,95.8,108.2,84.3
05-2018,96.1,108.7,84.7
06-2018,96.1,108.8,85.3
07-2018,96.7,109.5,86.2
08-2018,96.4,109.0,85.8
09-2018,95.9,108.3,85.8
10-2018,95.5,108.2,85.8
11-2018,94.3,104.6,85.6

Voici quelques conseils pour bien choisir la durée d’un prêt, mais retenez qu’ils restent théoriques et doivent également tenir compte du contexte actuel du marché crédit immobilier.

- Evaluez votre capacité de remboursement mensuel pour calculer la durée optimale de votre prêt

Plus votre prêt sera de courte durée et plus vos mensualités seront élevées. Veillez donc à bien évaluer vos capacités de remboursement afin de choisir la durée la plus appropriée et la moins risquée pour vous. Il est dans l’intérêt de tout emprunteur de choisir des mensualités appropriées à ses revenus. Le montant de vos mensualités ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus (idéalement 30 %).

- Optimiser la durée

Réduire la durée limitera le montant global des intérêts. Allonger la durée peut vous permettre d'augmenter votre capacité d'emprunt.

- Vérifiez le coût total de l'emprunt  : Plus le prêt est long, plus les intérêts augmentent

Avec une durée prêt immobilier allongée, les risques de défaut de paiement augmentent, il est donc logique que les banques en tiennent compte dans le calcul de leurs taux d’intérêts.

En appliquant ces règles, vous pouvez ainsi facilement calculer la durée optimale de votre prêt à l’aide d’un simulateur de prêt.

Sur quelle durée maximum emprunter ?

La durée la plus fréquente des prêts est un peu en dessous de 20 ans, voire 25 ans pour les jeunes ménages.
C'est en général l'obtention de l'assurance de prêt qui va être le critère restrictif. Sachant que la majorité des contrats d'assurances crédit prennent fin à 75 ans, il convient de tenir compte de votre âge pour déterminer la durée maximale sur laquelle vous pouvez emprunter. Il est parfois possible de s’assurer au-delà de 75 ans, mais les tarifs sont nettement plus élevés, notamment en cas de problèmes de santé.

 

Comment décrocher le taux de crédit immobilier le plus bas possible

Les emprunteurs peuvent s’appuyer sur certains leviers pour bénéficier des meilleurs taux de crédit :

  • Assurer un apport personnel

    une banque sera plus encline à proposer des taux intéressants à un acheteur qui montre sa capacité à financer une partie de son achat (au moins les frais de notaire), et donc à prendre à sa part de risque.

  • Vérifier l’éligibilité au PTZ prêt à taux zéro : dans ce cas, il peut remplacer l’apport personnel.

  • Profiter des avantages d’un PEL et/ou CEL

    ces produits bancaires d’épargne, prévus pour préparer un achat immobilier, génèrent des intérêts et ouvrent des droits à des prêts avec un taux d’emprunt figé au moment de la souscription du PEL.

  • D’autres prêts aidés peuvent compléter un prêt immobilier :

    ces prêts subventionnés peuvent venir compléter un apport personnel (Ex : prêt 1% logement). Il convient de se renseigner sur l’éligibilité à ce type de prêts aidés.

  • Réduire le nombre de crédits

  • Ne pas être à découvert durant les derniers mois : une banque accordera plus facilement un crédit à un acheteur en capacité de contrôler ses dépenses courantes.

  • Emprunter jeune si possible

  • Bénéficier d’une situation professionnelle stable

  • Comparer les offres des banques et des différents organismes de crédits afin de les mettre en concurrence. Pour cela, il peut être utile de faire appel à un courtier en crédit immobilier.

  • Réduire si possible la durée de l’emprunt afin de limiter le coût total du crédit. Plus la durée du prêt est courte et plus le taux d’intérêt est bas.