MÉTHODOLOGIE

PRÉSENTATION ET VOLUMES

 

Les analyses réalisées par L'Observatoire Crédit Logement / CSA du Financement des Marchés Résidentiels s'appuient sur un portefeuille d’environ 250 000 opérations nouvelles garanties chaque année

après exclusion :  

  • des rachats de créances ;
  • des prêts relais ;
  • des prêts mixtes (financements nouveaux intégrant une part de rachat).

 

« En moyenne chaque année entre 2001 et 2015, les ménages ont réalisé 1 239 700 opérations immobilières financées par recours au crédit immobilier, Le marché de l’ancien est de loin le plus important, à 44 % de l’ensemble, alors que le marché du neuf ne représente que 20.3 % de l’ensemble.

Afin de financer leurs projets immobiliers, les ménages contractent chaque année 1 857 300 prêts immobiliers. À l’image de ce qui se constate à l’examen du nombre des opérations immobilières, 45.1 % des prêts immobiliers financent l’ancien contre 22.8 % pour le neuf. Ce sont bien sûr les marchés de l’accession qui portent la plus grosse part du marché, à 60.9 %. Le marché des travaux représentant tout de même 32.1 % de l’ensemble des prêts accordés. »

Extrait p.9 et 11 Fascicule de Données Historiques depuis 2001 - 11ème édition - Juin 2017

 périmètre DES DONNÉES

 Note de Méthode constitutive

Note de méthode actualisée 2001-2010

 

La place qu’occupe Crédit Logement dans le marché des crédits immobiliers est remarquable (hors les rachats de créances, les prêts relais et les prêts mixtes, c'est-à-dire prêts incluant une part de rachat), tant au regard du nombre des opérations immobilières dont le plan de financement comporte un prêt bénéficiant de sa garantie qu’à celui du volume des productions associées, est remarquable : plus d’1/4 du marché de l’accession à la propriété, près de 48 % du marché des résidences secondaires, plus de 55 % du marché de l’investissement locatif privé …

 

Nombre d’opérations Immobilières

Part de Crédit Logement (en %)    (2001-2010)

Accession

25,4

- Accession ancien

29,1

- Accession neuf

17,0

Résidences secondaires

47,7

Investissement locatif

55,3

Travaux seuls

4,3

Ensemble du marché

20,4

 

Marché du neuf

24,5

Marché de l'ancien

31,0

Travaux seuls

4,3

Ensemble du marché

20,4

 

Au total, la production garantie par Crédit Logement couvre plus de 20 % des marchés résidentiels : près du 1/4 du marché du neuf et plus de 30 % du marché de l’ancien.

Peu de différences significatives séparent la structure des clientèles cautionnées par Crédit Logement et celle de l’ensemble du marché que révèle l’Observatoire du Financement du Logement (OFL/CSA), et cela, quel que soit le critère de segmentation des clientèles considéré (par tranches d’âge, par PCS ou par tranches de revenus) ou le type de marché considéré (accession à la propriété, investissement locatif, résidences secondaires, marché du neuf, marché de l’ancien …).

 

STRUCTURE PRINCIPALE DU MARCHÉ (2001-2010)

selon le nombre des opérations immobilières réalisées avec recours au crédit

La répartition des emprunteurs selon l'âge du chef de ménage

 

OFL/CSA

Crédit Logement

- de 35 ans

48,5

50,6

35 à 45 ans

31,0

29,8

45 à 55 ans

14,4

13,8

55 à 65 ans

5,3

5,2

+ de 65 ans

0,9

0,6

La répartition des emprunteurs selon la PCS du chef de ménage

 

OFL/CSA

Crédit Logement

Agri., commerçant, artisan

2,8

3,0

Prof. libérale, cadre sup. et profession intermédiaire

57,4

54,8

Employé, ouvrier

36,2

38,8

Retraité, autre inactif

3,6

3,4

La répartition des emprunteurs selon le niveau des revenus du ménage

 

OFL/CSA

Crédit Logement

- de 2 SMIC

17,3

14,0

2 à 3 SMIC

27,0

23,9

3 à 4 SMIC

23,1

24,1

4 à 5 SMIC

14,4

14,9

+ de 5 SMIC

18,2

23,2

 

Le tableau de bord

 L'OBSERVATOIRE CRÉDIT LOGEMENT / CSA 

Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels

 

Le tableau de bord des marchés a donc été élaboré en tirant avantage de cette très bonne représentativité de Crédit Logement dans l’ensemble de la production de crédits immobiliers.

Au préalable, l’ensemble du marché a été découpé selon les quatre dimensions principales habituellement retenues lors de la réalisation des analyses du marché effectuées à partir de l’Observatoire du Financement du Logement (CSA) :

❒ 5 catégories de marché, afin d’intégrer la diversité des marchés immobiliers : accession dans le neuf, accession dans l’ancien, résidences secondaires, investissement locatif, travaux ;

❒ 4 zones géographiques, afin de tenir compte des spécificités régionales des marchés soulignées par l’OFL : Ile de France, PACA, Rhône-Alpes, reste du territoire ;

❒ 3 catégories d’établissements distributeurs, afin de prendre en considération les stratégies de financement des réseaux et les particularités des clientèles et des bassins d’habitat concernés : banques généralistes, banques mutualistes et coopérative, banques spécialisées ;

❒ 3 groupes de ménages, afin de ne pas négliger les conséquences des habitudes et des contraintes socio professionnelles et financières : revenus modestes (moins de 3 SMIC), revenus moyens (3 à 5 SMIC), revenus aisés (5 SMIC et plus).

 

 

Ce sont donc au total 180 micro marchés qui ont été délimités.

 

Sur chaque micro marché, l’Observatoire a choisi de construire, chaque mois et chaque trimestre, 6 indicateurs :

  • le niveau du taux d’intérêt nominal moyen (hors assurance et coût des sûretés) pour les seuls prêts bancaires (hors les prêts relais et les rachats de créances) ;
  • la durée moyenne des crédits accordés pour les seuls prêts bancaires (hors les prêts relais et les rachats de créances) ;
  • le coût moyen des opérations immobilières financées (hors frais) ;
  • le revenu moyen des ménages ayant réalisées ces opérations immobilières ;
  • le coût relatif moyen des opérations immobilières réalisées ;
  • l’endettement total moyen pour les opérations immobilières concernées.

 

La structure de marché utilisée pour ré agréger ces indicateurs et construire les indices suivis par l’Observatoire a été élaborée à partir de l’OFL. Elle correspond à la structure moyenne observée sur la période 2001 - 2010 et calculée sur le nombre des opérations immobilières réalisées sur chacun des 180 micro marchés.

 

STRUCTURE PRINCIPALE DU MARCHÉ  (2001-2010)

selon le nombre des opérations immobilières réalisées avec recours au crédit

(Coefficients de pondération marginaux des indices élémentaires)
Source : Observatoire du Financement du Logement (CSA)

Structure

En 10 000ème

Ile de France

1 937,0

Rhône-Alpes

1 236,8

PACA

580,7

Autres régions

6 245,6

 Structure

En 10 000ème

Moins de 3 SMIC

4 644,9

De 3 à 5 SMIC

3 502,9

5 SMIC et plus

1 852,2

Structure

en 10 000ème

Accession neuf

1 790,7

Accession ancien

4 797,6

Residences secondaires

278,9

Investissement locatif

784,4

Travaux

2 348,4

 

 

Indicateurs Mensuels d'Activité

 

 

Le tableau de bord des marchés de l’Observatoire Crédit Logement/CSA s’est enrichi de 3 indicateurs mensuels d’activité permettant de suivre la production de prêts bancaires accordés (hors les prêts relais et les rachats de créances) : en distinguant l’ensemble du marché des crédits immobiliers aux particuliers, le marché du neuf et le marché de l’ancien.

Durant la seconde moitié des années 2000, les prêts bancaires du secteur concurrentiel ont représenté, en  moyenne, 89.6 % du total des crédits immobiliers accordés aux particuliers (source OPCI) : dans le même temps, les prêts conventionnés (PAS et PC ordinaires) représentaient 5.5 % de la production, les PTZ 3.1 % de la production et l’épargne-logement (comptes et plans confondus) 1.8 % de la production.

L’ensemble du marché a alors été découpé selon les quatre dimensions principales habituellement retenues par l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Ce sont donc au total 180 micromarchés qui ont été délimités. Pour chacun d’entre eux, l’Observatoire mesure chaque mois un indice élémentaire (base 100 en 2009) du niveau des prêts bancaires accordés. Chaque indice élémentaire reste provisoire tant que le trimestre auquel il correspond n’est pas terminé : à chaque fin de trimestre, les indices mensuels deviennent définitifs.

Les indices élémentaires sont ensuite ré agrégés selon une structure de marché élaborée à partir de l’OFL : elle correspond à la structure moyenne observée sur la période 2001 - 2010 et calculée sur la production de prêts bancaires classiques réalisée sur chacun des 180 micromarchés.  

 

STRUCTURE PRINCIPALE DU MARCHÉ  (2001-2010)

selon le nombre des opérations immobilières réalisées avec recours au crédit

(Coefficients de pondération marginaux des indices élémentaires)
Source : Observatoire du Financement du Logement (CSA)

Structure

En 10 000ème

Ile de France

2 699,2

Rhône-Alpes

1 118,9

PACA

665,5

Autres régions

5 516,3

 Structure

En 10 000ème

Moins de 3 SMIC

3 260,0

De 3 à 5 SMIC

3 893,2

5 SMIC et plus

2 846,8

Structure

en 10 000ème

Accession neuf

2 208,1

Accession ancien

5 941,8

Residences secondaires

252,9

Investissement locatif

779,9

Travaux

817,3

 

 

OFL de l’Institut CSA
Observatoire Permanent sur le Financement du Logement

L'Enquête réalisée en 2015

 

Chaque année, depuis 1978, l’Observatoire Permanent sur le Financement du Logement de CSA réalise une enquête nationale sur le financement par emprunt des opérations immobilières effectuées par les ménages. Cette enquête qui est conduite auprès de l’ensemble des établissements distributeurs de crédits permet de recueillir des dossiers de prêts ayant financé l’acquisition d’un logement principal, d’une résidence secondaire ou d’un bien en immobilier de rapport ou la réalisation de travaux.

 

L’objectif qui est poursuivi depuis la fin des années 90 est celui de l’extension et de l’enrichissement de cet Observatoire, par un accroissement de la taille de l’échantillon recueilli et traité : afin d’explorer notamment les spécificités régionales des flux de l’accession à la propriété, de mieux rendre compte du rôle et de la place des grands réseaux de distribution des crédits immobiliers aux particuliers et de détailler les évolutions et les caractéristiques de certaines sous populations spécifiques (les ménages pauvres qui accèdent à la propriété, les primo accédants, les jeunes …). Ainsi, depuis la fin des années 90, la taille de l’échantillon analysé s’est sensiblement accrue (Tableau E1).

 

Tableau E1 - La taille des échantillons analysés en Métropole

 

En milliers de dossiers (chiffres arrondis)

 

2005

 

2006

 

2007

 

2008

 

2009

 

2010

 

2011

 

2012

 

2013

 

2014

 

2015 

Ensemble de l’échantillon

52,2

61,1

61,5

67,2

72,8

81,6

80,7

63,8

76,6

79,5

101,7 

dont

                     

Ile de France

11,6

13,3

12,6

14,3

15,4

16,3

16,9

14,2

18,9

20,0

26,5 

Nord-Pas de Calais

8,3

9,0

7,8

8,1

9,0

9,4

9,4

6,9

7,3

6,7

7,8 

Autres régions

32,3

38,8

41,1

44,8

48,4

55,9

54,4

42,7

50,4

52,9

67,4 

dont

                     

Marché du neuf

14,5

16,2

16,0

16,8

19,3

23,7

19,3

16,7

19,7

18,8

23,9 

Marché de l’ancien

25,6

30,3

30,5

33,7

34,7

39,1

42,9

29,9

35,5

41,9

57,3 

Marché des travaux

12,1

14,6

15,0

16,7

18,8

18,8

18,5

17,2

21,3

18,8

20,6 

 

 

Des enquêtes spécifiques sont réalisées dans ce cadre afin de sur échantillonner l’Observatoire et donc d’approfondir la description et l’analyse de certains marchés régionaux particulièrement sensibles (l’Ile de France ou les Pays de la Loire, par exemple) ou de certains produits de financement et d’aide (le PTZ ou le PAS, par exemple). Mais l’accroissement de la taille de l’échantillon traité autorise, au-delà de ces sur échantillons, une analyse régionale détaillée des flux de l’accession à la propriété ou de l’investissement locatif privé ; un examen précis des caractéristiques des accédants amenés à utiliser des prêts de longue durée (20 ans, voire 25 ans et plus) ; une représentation cartographique détaillée au niveau communal des caractéristiques principales de l’accession à la propriété.

 

Les résultats présentés concernant les seules opérations d’accession à la propriété réalisées en Métropole, dans le neuf et dans l’ancien portent alors sur 60 213 opérations réalisées en 2015, en Métropole dont 19 365 effectuées spécifiquement en Ile de France (Tableau E2). Le taux de sondage associé à cet échantillon est donc de l’ordre de 8.3 % en Métropole et de 13.6 % pour l’Ile de France.

 

Enfin, depuis 2012, un échantillon supplémentaire est constitué afin d’observer les caractéristiques récentes de l’accession à la propriété dans les DOM (Tableau E3). 

 

Tableau E2 - Les échantillons collectés en 2015 en Métropole (avant redressement)

 

Nombre de dossiers analysés en 2015

 

Ancien

 

Neuf

 

Travaux

Ensemble Métropole

Résidences principales

44 599

15 614

18 094

78 307

Résidence ssecondaires

3 604

343

903

4 850

Investissement locatif

9 052

7 942

1 563

18 557

Ensemble

57 255

23 899

20 560

101 714

 

 

 

Tableau E3 - Les échantillons collectés en 2015 dans les DOM (avant redressement)

Nombre de dossiers analysés en 2015

Ancien

Neuf

Travaux

Ensemble
DOM

Résidences principales

676

325

143

1 144

Résidences secondaires

59

15

8

82

Investissement locatif

224

243

28

495

Ensemble

959

583

179

1 721

 

 

L’histoire d’un dossier de prêt

SourceOPCI

 

Principales étapes

 

Stade

 

Histoire du dossier de prêt

Niveau dans la chaîne de production

 

Délai (1)

  1. Création du dossier
 

Rencontre avec le banquier pour une demande de financement

   
  1. Demande de prêt

 

 

  1. Émission de l’offre

 

  1. Signature du contrat

Autorisations

Engagement de l’établissement à l’égard du client : le distributeur formalise son offre (2)

Le banquier choisi prépare le dossier : émission du contrat d’offre de prêt

Après acceptation de l’offre
(délai de rétractation de 10 jours), signature du contrat par le client

   

Engagements

 

  

Offres acceptées

 

 2m (3)

 1m (4)

 

~1m

  1. Mise à disposition des fonds

 

Mises en force Versements

Déblocage des sommes empruntées

 

Comptabilisation de l’ensemble du prêt lors du déblocage du premier € versé

Comptabilisation des décaissements

 

 

Mises en force Versements

 

 

 

1 à 2m
4 à 5m (5)

(1) Délai moyen d’immobilisation du dossier à ce niveau de la chaîne de production (en mois).
(2) Risques d’annulation multiples (risque sur l’opération en cas de PC,absence de suite en cas de doublons…).
(3) Temps de la démarche vis-à-vis du notaire,temps de la promesse de vente…
(4) Temps nécessaire aux échanges/vérifications avec le notaire.
(5) Avec des délais forts variables selon les types d’opérations financées : en moyenne,de l’ordre de 2 mois pour des travaux;de 2 à 3 mois pour l’ancien; de 6 à 7 mois pour du neuf. Remarque : l’OPCI suit la production nette (hors rachats de prêts) donnant lieu à versements (qui alimentent les encours) dans un délai moyen de 5 à 6 mois.

 

 

Exemple : La production de crédits immobiliers aux particuliers en 2016 (en milliards d’euros)

TYPE D'AGREGAT CONCERNE SOURCE

NIVEAU DANS
LA CHAINE DE
PRODUCTION

PRECISIONS DE
METHODE

2016 

Ensemble de la production OPCI Engagements Dont l'ensemble des rachats de créance  226,32
 Production nette  OPCI Offres acceptées  Hors les rachats et les annulations 157,17 
Rachats de prêt  FANIE      64,79 

Crédits versés

hors prêts sociaux et 1% 

FANIE   Versements  Hors les rachats 144,16 
Crédits mis en force   Banque de France Mises en force  Hors les rachats   151,41