3ème trimestre 2020
Du fait de la crise Covid-19 et du renforcement des risques portés par les établissements prêteurs sur la dette immobilière, les banques avaient dans un premier temps augmenté les taux des nouveaux crédits accordés. Mais dès juillet, elles ont révisé leurs barèmes à la baisse, afin de soutenir la demande de crédits immobiliers sur des marchés toujours à la peine.
Commentaire de Michel Mouillart | Commentaire de Jean-Marc Vilon
TAUX | TAUX PAR GROUPES | DURÉE | ACTIVITÉ MARCHÉ | COÛT RELATIF | SOLVABILITÉ | CAPACITÉ Á ACHETER | TENDANCES TAUX | ETUDE CAUTION
| INDICATEURS | 3ème TRIMESTRE 2020 | 2EME TRIMESTRE 2020 | TENDANCE |
| Taux | 1.23 % | 1.24 % |  |
| Durée | 227 mois 18,9 ans |
231 mois 19,25 ans |
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| Coût relatif moyen | 4.4 | 4.4 |  |
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Marché du neuf dont accession seule |
1.26 % |
1.25 % |
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Marché de l’ancien dont accession seule |
1.24% 1.25 % |
1.25 % 1.26 % |
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Activité marché des crédits |
Montant de Production |
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| En année glissante | Montant de Production -12,4 % Nombre de prêts - 14,9 % |
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Analyse
TAUX
1, 23 % en moyenne sur le 3ème trimestre 2020, contre 1,24% au 2ème trimestre
1,22% en septembre contre 1,23% en août.
Vous pouvez zoomer une partie d'un graphique, en cliquant sur la courbe, sur le début de période souhaitée, et en déplaçant le pointeur jusqu'à la fin de la période, tout en maintenant le bouton de la souris enfoncéLa crise de la Covid-19 a renforcé l’incertitude sur les évolutions macroéconomiques et financières à venir. Dans un premier temps, les banques avaient augmenté les taux des nouveaux crédits accordés, pour limiter les conséquences de cette crise sur leurs équilibres financiers.
Mais dès juillet, les banques ont révisé leurs barèmes à la baisse, afin de soutenir la demande de crédits immobiliers sur des marchés toujours à la peine, en dépit du rebond « technique » constaté avec la sortie du confinement.
Alors que le rythme de l’inflation ralentit, les taux des crédits immobiliers sont repassés au-dessus de l’inflation depuis avril dernier, mettant ainsi un terme à 24 mois durant lesquels les taux d’intérêt réels avaient été négatifs.
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Prêts du secteur |
Taux moyens (en %) |
Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
| Décembre 2012 | 3,21 | 3,13 | 3,40 | 3,70 |
| Décembre 2018 | 1,43 | 1,21 | 1,41 | 1,63 |
| Septembre 2019 | 1,18 | 0,92 | 1,08 | 1,33 |
| Décembre 2019 | 1,11 | 0,88 | 1,05 | 1,31 |
| Juin 2020 | 1,28 | 1,09 | 1,27 | 1,52 |
| Septembre 2020 | 1,22 | 1,02 | 1,19 | 1,46 |
Depuis un an, les taux des crédits accordés ont progressé de l’ordre de 10 points de base en moyenne quelle que soit leur durée à l’octroi.
- 4 points de base sur l'ensemble du marché pour 1.22 % en septembre 2020
- 5 points de base sur le marché de l'ancien pour 1.23 % en septembre 2020
- 6 points de base sur le marché du neuf pour 1.26 % en septembre 2020
TAUX PAR GROUPES
Vous pouvez passer d'une durée à une autre via les onglets au dessus du graphique et zoomer une partie d'un graphique, en cliquant sur la courbe, sur le début de période souhaitée, et en déplaçant le pointeur jusqu'à la fin de la période, tout en maintenant le bouton de la souris enfoncé
Comme les recommandations du HCSF le suggéraient, le coût du risque a été augmenté pour les emprunteurs ne présentant pas les meilleurs profils : niveaux de revenus et apport personnel plus faibles. Ce sont eux qui ont connu l’augmentation des taux la plus forte, soit entre 15 et 20 points de base.
Le taux proposé à ces emprunteurs est donc maintenant supérieur de l’ordre de 30 points à la moyenne de leur famille. En revanche, la hausse des taux intervenue depuis septembre 2019 est moindre pour les emprunteurs du 1er groupe (moins de 10 points de base) dont le profil est jugé moins porteur de risques.
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Septembre 2020 |
Septembre 2019 | ||||||
| Prêts du secteur concurrentiel |
TAUX FIXES | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
| 1er groupe |
0,75 |
0,91 | 1,15 | 0,68 | 0,83 | 1,08 | |
| Taux moyens | 2ème groupe | 0,96 | 1,11 | 1,40 | 0,85 | 1,00 | 1,26 |
| (en %) | 3ème groupe | 1,08 | 1,25 | 1,54 | 0,98 | 1,14 | 1,39 |
| 4ème groupe | 1,31 | 1,50 |
1,877 |
1,17 | 1,36 | 1,58 | |
| Ensemble | 1,09 | 1,27 | 1,52 | 0,88 | 1,05 | 1,31 |
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Le 1er groupe rassemble les 25% d’emprunteurs dont le taux est le plus bas (valeurs des taux inférieures au 1er quartile, Q1).
Le 4ème groupe, les 25% d’emprunteurs dont le taux est le plus élevé (valeurs des taux supérieures au 3ème quartile, Q3).
Le 2ème groupe rassemble donc les 25% d’emprunteurs dont le taux est compris entre Q1 et la médiane.
Et le 3ème groupe, les 25% d’emprunteurs dont le taux est compris entre la médiane et Q3.
DURÉE
La durée moyenne des prêts immobiliers diminue à 227 mois en moyenne sur le 3ème trimestre 2020.
La durée moyenne s’était accrue de près de 4 mois durant le confinement, pour s’établir à 231 mois au 2ème trimestre 2020. Cet allongement des durées avait permis d’amortir les conséquences de la remontée des taux des crédits et de la hausse des prix des logements.
Pour le marché de l’accession seule (achat de la résidence principale), on constate au 3ème trimestre 2020 un recul de la part des prêts les plus longs.
• 50,6% des prêts ont une durée inférieure ou égale à 20 ans (50% au 2ème trimestre)
• 48,6% des prêts ont une durée de + de 20 ans à 25 ans
• 0,8 % est la part des prêts de plus de 25 ans (leur poids recule encore - HCSF).
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Les durées
(en années) |
Structure de la production |
10 et moins | + de 10 à 15 | + de 15 à 20 | + de 20 à 25 | + de 25 | Ensemble |
| Accession | 2012 | 10,8 | 23,5 | 35,5 | 28,9 | 1,3 | 100,0 |
| 2014 | 10,6 | 24,3 | 41,4 | 22,6 | 1,1 | 100,0 | |
| 2016 | 8,6 | 20,8 | 40,3 | 29,4 | 1,0 | 100,0 | |
| 2018 | 6,6 | 16,4 | 32,9 | 42,3 | 1,7 | 100,0 | |
| 2019 | 5,5 | 14,4 | 31,3 | 46,9 | 1,9 | 100,0 | |
| T1-2020 | 5,3 | 13,5 | 32,3 | 47,9 | 1,0 | 100,0 | |
| T2-2020 | 4,6 | 12,6 | 32,3 | 49,6 | 0,9 | 100,0 | |
| T3 -2020 | 4,9 | 12,6 | 33,0 | 48,6 | 0,8 | 100,0 |
ACTIVITÉ DU MARCHÉ DES CRÉDITS IMMOBILIERS AUX PARTICULIERS
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ACTIVITÉ (HORS RACHATS DE PRÊTS) |
ENSEMBLE du marché glissement annuel |
Marché du NEUF glissement annuel |
Marché de l'ANCIEN glissement annuel |
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Janvier - Février 2020 |
- 6,6 % |
- 17,5 % |
+ 1,3 % |
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Mars à mai 2020 (confinement) |
- 43,0 % |
- 48,6 % |
- 42,9 % |
|
Juin à septembre 2020 |
-7,7 % |
-15,6 % |
+ 8,2 % |
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9 mois 2020 |
-19,9 % | - 28,4% | - 11,1 % |
D’autant plus que la reprise bute sur le durcissement des conditions d’octroi des prêts, en conséquence des recommandations émises par le HCSF, toujours en vigueur.
Sur les neuf mois de 2020, la baisse des opérations financées est la plus forte pour les ménages modestes, directement impactés par ces conditions plus strictes de l’accès au crédit.
- Revenus < 3 SMIC : - 25 % du nombre des opérations financées (36 % des emprunteurs)
- Revenus ≥ 5 SMIC : -10% nombre opérations financées (28 % des emprunteurs)
- Autres ménages : - 20 % du nombre des opérations financées
MARCHÉ DU NEUF :
Avec le déclenchement de la crise sanitaire, la demande a fortement reculé : durant les trois mois concernés par la crise sanitaire, le nombre de prêts accordés a baissé fortement.
Le rebond de la demande observé en juin s’est cependant rapidement essoufflé, dès juillet. La demande fragilisée par la crise économique et sociale déclenchée par la crise sanitaire bute, en outre, sur le resserrement de l’accès au crédit imputable aux décisions des autorités de contrôle bancaire. Le rebond n’a donc pas permis de retrouver les niveaux d’activité d’avant la crise, ni même de compenser la perte mesurée de mars à mai : le nombre de prêts accordés de juin à septembre a encore reculé.
MARCHÉ DE L'ANCIEN :
Comme pour le marché du neuf, Le marché a alors été fortement perturbé dès le mois de mars, avec l’entrée en confinement de la majorité des acheteurs de logements : durant les 3 mois de la crise sanitaire, le nombre de prêts accordés a beaucoup baissé. Le rebond de la demande constaté à partir de juin a cependant été limité. Il a bénéficié de la finalisation d’une partie des projets dont la réalisation avait été interrompue avec le confinement. Pour autant, la demande peine à véritablement se redresser : les acheteurs modestes qui avaient porté l’expansion du marché entre 2016 et 2019 butent en effet sur les contraintes de l’accès au crédit mises en œuvre par le HCSF.
COÛT RELATIF MOYEN
Le coût des opérations progresse plus vite que par le passé (+ 4.8 % sur les neuf premiers mois de 2020 en glissement annuel, après + 2.2 % en 2019) : l’augmentation des prix des logements anciens et le déplacement de la production vers les clientèles plus aisées y contribuent largement.
Le coût relatif se maintient sur les niveaux les plus élevés constatés jusqu’alors : 4.4 années de revenus au 3ème trimestre 2020, contre 4.2 années de revenus il y a un an à la même époque.
Pourtant les revenus des ménages qui réalisent ces opérations augmentent plus rapidement que par le passé (+ 2.8 % sur les neuf premiers mois de 2020 en glissement annuel, contre + 0.4 % en 2019) : le recul de la part des clientèles jeunes et/ou modestes explique cela. Dans le même temps, le niveau de l’apport personnel s’élève très rapidement (+ 7,9 % en glissement annuel, après – 5.2 % en 2019). La mise en œuvre des recommandations du HCSF est à l’origine de cette évolution.
Le coût des opérations réalisées augmente rapidement dans le neuf (+ 4.0 % sur les neuf premiers mois de 2020 en glissement annuel). Le coût relatif s’établit à 5.3 années de revenus au 3ème trimestre 2020, contre 5.2 années de revenus il y a un an à la même époque. Car même si les revenus des ménages qui réalisent ces opérations progressent plus rapidement que par le passé (recul de la part des jeunes et des ménages modestes en primo accession), ils augmentent nettement moins vite que les coûts des opérations réalisées (+ 2.8 %). Le niveau de l’apport personnel s’élève toujours (+ 12.3 % en glissement annuel, après - 3.0 % en 2019). La mise en œuvre des recommandations du HCSF met un terme à l’assouplissement des conditions d’octroi des prêts qui avait soutenu le marché jusqu’en décembre 2019.
Alors que le marché se transforme, la tension sur le coût des opérations ne se relâche pas (+ 5.4 % sur les neuf premiers mois de 2020 en glissement annuel, après + 2.9 % en 2019). Dans le même temps, les revenus des ménages augmentent plus rapidement que par le passé (+ 2,6 % en glissement annuel, après + 1.6 % en 2019). Cependant cette augmentation reste bien inférieure à celle des coûts des opérations réalisées : le coût relatif s’élève toujours, au maximum des niveaux observés jusqu’alors (5.2 années de de revenus au 3ème trimestre 2020, contre 5.1 années de revenus il y a un an). Le niveau de l’apport personnel se redresse très rapidement (+ 8.3 % sur les neuf premiers mois de 2020 en glissement annuel, après - 4.1 % en 2019). Comme sur le marché du neuf, la mise en œuvre des recommandations du HCSF met un terme à l’assouplissement des conditions d’octroi des prêts qui avait soutenu le marché jusqu’en décembre 2019.
INDICATEUR DE SOLVABILITÉ DE LA DEMANDE RÉALISÉE
Alors que les conditions de crédit restent excellentes mais que la hausse des prix des logements se poursuit, l’indicateur de solvabilité de la demande fluctue, plus qu’il ne se redresse. En dépit de la transformation des clientèles, donc de la hausse de l’apport personnel (un recours au crédit moins intense) et de l’augmentation des revenus moyens des nouveaux ménages qui rentrent sur le marché, l’indicateur ne réussit pas à se ressaisir.
Carte Capacité des ménages à acheter - appartements anciens
Surface habitable (en m²) achetée en 2020 / Variation des prix en % à fin août 2020 (niveau annuel glissant)
Variation de la surface achetable (en m²) sur 1 an (T3-2020 par rapport à T3-2019)
Surface habitable (en m²) achetée en 2020 / Variation des prix en % à fin août 2020 (niveau annuel glissant)
Variation de la surface achetable (en m²) sur 1 an (T3-2020 par rapport à T3-2019)
Capacité des ménages à acheter
Indicateurs Crédit Logement / CSA - LPI : capacité des ménages à acheter des appartements anciens sur des opérations effectivement réalisées
Le modèle d’analyse qui a été développé permet la représentation des évolutions de la surface habitable achetable dans chacune des 34 villes de plus de 100 000 habitants actuellement retenues par l’Observatoire LPI.
Au 3ème trimestre 2020
Dans 35 % des villes, la surface achetable a augmenté.
Elle n’a que faiblement varié dans 29 % des villes.
La transformation des clientèles (recul de la part des emprunteurs modestes) et la hausse des revenus associée ont sensiblement atténué les conséquences habituelles de la hausse des prix sur la capacité des ménages à acheter. Dans plus de 40 % des villes, l’évolution des prix détermine directement celle de la capacité à acheter.
Tendances Taux
Après la poussée constatée sur le taux moyen en mai puis en juin (1.28 % en juin, contre 1.14 % en mars), les tensions ont commencé à s’estomper durant l’été. A la mi-octobre, le taux s’établit à 1.22 %, comme en septembre. Dans le même temps, les durées s’affichent à 235 mois, contre 231 mois en avril et en mai et 232 mois en décembre 2019 (une durée moyenne de 228 mois en 2019).
Alors que le rythme de l’inflation ralentit (IPCH : + 0.82 % en niveau annuel glissant en septembre, contre + 1.53 % il y a un an à la même époque), les taux des crédits immobiliers sont repassés au-dessus de l’inflation depuis avril dernier, mettant ainsi un terme à 24 mois durant lesquels les taux d’intérêt réels avaient été négatifs. Dans le même temps, le taux de l’OAT à 10 ans s’ancre résolument dans les valeurs négatives. Les taux des crédits immobiliers ne devraient donc pas connaître de nouvelles tensions, au moins jusqu’à l’été 2021.
LA PLACE DE LA CAUTION DANS LE MARCHE DES CREDITS IMMOBILIERS
Michel Mouillart a également évoqué son étude relative à la place de la caution dans le paysage des garanties des crédits immobiliers en 2019. Retrouvez l'ensemble de cette partie dans le diaporama de la publication de l'Observatoire.
Compte tenu du nombre d’opérations immobilières réalisées par des particuliers et garanties par la caution en 2019, celle-ci supplante largement l’hypothèque, même parmi les ménages modestes. Alors que souvent la caution est présentée comme une garantie réservée aux ménages aisés, les transformations du marché intervenues depuis le début des années 2000 montrent que cela n’est plus la réalité d’aujourd’hui et que l’hypothèque n’est pas la garantie la plus utilisée par les ménages modestes, même si elle reste presque toujours associée à l’utilisation des financements aidés par l’Etat.
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