Taux prêt immobilier tendances 2018

Un crédit immobilier est une opération par laquelle un organisme prêteur met à la disposition d’un ou plusieurs emprunteurs non professionnels une somme d’argent pour financer la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier (logement et/ou terrain) à usage d’habitation ou à usage mixte (c’est-à-dire d’habitation et professionnel).

Tous les crédits consentis à un consommateur et garantis par une hypothèque ou une autre sûreté comparable sont soumis aux règles du crédit immobilier, quels que soient leur montant ou leur objet.

Cet emprunt est calculé avec un taux d’intérêt qui varie selon plusieurs critères. On peut citer entre autres :
- La durée de l’emprunt
- Les conditions de marché
- Le profil de risque de l’emprunteur

Ainsi, il est utile de consulter l’évolution des taux d’intérêts avant d’entamer une démarche de demande de crédit immobilier. Cela vous permet de connaître les tendances du marché et de négocier au mieux avec l’organisme prêteur.

Actuellement les taux fixes sont exceptionnellement bas, les meilleurs profils d’emprunteurs pouvant espérer obtenir des prêts à 1.15% sur 20 ans. (Source l’Observatoire Crédit Logement / CSA).

Cet article présente un état des lieux des taux de crédits sur l’année 2018, indique les tendances à venir et vous propose quelques conseils pour bien négocier votre taux crédit immobilier.

 

Évolution des taux, baromètre immobilier

Des taux exceptionnellement bas, proches des records de fin 2016

 

Raw data
Date,taux des crédits immobiliers trimestriels
T1-01,5.62
T2-01,5.45
T3-01,5.43
T4-01,5.20
T1-02,5.08
T2-02,5.09
T3-02,5.05
T4-02,4.85
T1-03,4.56
T2-03,4.30
T3-03,4.05
T4-03,4.08
T1-04,4.08
T2-04,3.91
T3-04,3.92
T4-04,3.78
T1-05,3.63
T2-05,3.56
T3-05,3.40
T4-05,3.36
T1-06,3.50
T2-06,3.63
T3-06,3.84
T4-06,3.88
T1-07,3.96
T2-07,4.08
T3-07,4.39
T4-07,4.62
T1-08,4.67
T2-08,4.67
T3-08,4.94
T4-08,5.07
T1-09,4.53
T2-09,4.15
T3-09,3.92
T4-09,3.78
T1-10,3.61
T2-10,3.44
T3-10,3.34
T4-10,3.27
T1-11,3.58
T2-11,3.83
T3-11,3.89
T4-11,3.88
T1-12,3.90
T2-12,3.60
T3-12,3.48
T4-12,3.25
T1-13,3.06
T2-13,2.93
T3-13,2.95
T4-13,3.06
T1-14,3.01
T2-14,2.84
T3-14,2.63
T4-14,2.39
T1-15,2.17
T2-15,2.00
T3-15,2.12
T4-15,2.16
T1-16,2.02
T2-16,1.67
T3-16,1.45
T4-16,1.31
T1-17,1.44
T2-17,1.53
T3-17,1.54
T4-17,1.52
T1-18,1.48
T2-18,1.45
T3-18,1.43

 

Après une érosion marquée par une baisse de 1 point de base* chaque mois depuis Août 2017, les taux de crédit immobilier se sont stabilisés depuis juin dernier. Ainsi, le taux moyen de 1,43 % constaté de juillet à octobre 2018, se rapproche du taux record enregistré en novembre 2016 (1 .28%).

Voici les taux moyens relevés en Octobre 2018 pour chaque marché spécifique :

- 1.43 % pour le marché global, soit une baisse de 11 points de base par rapport à Octobre 2017

1.44 % pour financer de l’immobilier ancien, soit une baisse de 11 points de base par rapport à Octobre 2017

1.44 % pour l’achat d’un bien immobilier neuf, soit une baisse de 12 points de base par rapport à Octobre 2017

(Source : l’Observatoire du Crédit Logement / CSA)

 

 
*Qu’est-ce qu’un point de base ?
Dans le langage économique et financier, un point de base désigne un centième de pourcent c’est-à-dire 0,01 %. Par exemple, si la Banque Centrale Européenne remonte ses taux directeurs de 1,50 % à 1,70 %, on dit que les taux directeurs de la BCE ont augmenté de 20 points de base.
 

Des durées de prêt bancaire plus longues

 

Raw data
Date,Durées (en mois)
T1-01,165.7
T2-01,166.5
T3-01,166.4
T4-01,166.6
T1-02,169.0
T2-02,169.5
T3-02,171.3
T4-02,173.2
T1-03,174.8
T2-03,176.4
T3-03,177.1
T4-03,178.1
T1-04,181.3
T2-04,183.0
T3-04,186.1
T4-04,188.7
T1-05,190.6
T2-05,196.1
T3-05,198.1
T4-05,201.5
T1-06,205.9
T2-06,210.5
T3-06,213.7
T4-06,217.2
T1-07,219.6
T2-07,220.2
T3-07,224.1
T4-07,224.8
T1-08,222.7
T2-08,219.9
T3-08,216.9
T4-08,216.3
T1-09,215.4
T2-09,212.6
T3-09,213.9
T4-09,211.3
T1-10,210.0
T2-10,210.4
T3-10,208.6
T4-10,210.2
T1-11,214.2
T2-11,213.0
T3-11,214.5
T4-11,213.6
T1-12,210.4
T2-12,204.2
T3-12,209.2
T4-12,210.6
T1-13,204.3
T2-13,206.7
T3-13,205.9
T4-13,205.2
T1-14,203.5
T2-14,204.7
T3-14,208.5
T4-14,209.8
T1-15,210.4
T2-15,208.8
T3-15,211.5
T4-15,211.4
T1-16,210.7
T2-16,209.6
T3-16,210.7
T4-16,213.4
T1-17,213.4
T2-17,214.5
T3-17,215.7
T4-17,216.7
T1-18,218.0
T2-18,220.9
T3-18,222.5

Le taux actuel particulièrement bas s’accompagne d’une durée prêt immobilier allongée de 6 mois depuis le début de l’année. En effet, les emprunteurs se voient proposer une durée de remboursement plus longue pour faire face à la hausse des prix de l’immobilier qui sévit depuis plusieurs trimestres.

 

Ainsi, on observe sur le graphique ci-dessous :

  • Un allongement des prêts bancaires de 18 mois entre 2014 et 2018
  • Un allongement des prêts bancaires de 5 mois entre début et fin 2017
  • Un allongement des prêts bancaires de 6 mois depuis le début de l’année 2018

 Une tendance baissière du marché des crédits qui persiste depuis le printemps

En général, l’été est une période propice à la stabilité voire à une légère remontée des taux car les banques attendent septembre pour proposer leurs meilleures offres commerciales avant que le marché ne se fige en hiver. Cependant en Octobre 2018 ce n'est pas le cas, les taux sont restés stables.
 
De plus, la reprise de l’inflation induit un bouleversement des marchés qui devrait tendre vers une progression des taux de crédit.
 
Or, même si on note une légère reprise des marchés des crédits au printemps (une production de crédits en hausse de 9,4% sur les trois derniers mois par rapport à 2017), avec des taux qui restent stables depuis le mois de juin, la demande de crédits est toujours à la peine. Sur 12 mois glissants, la tendance demeure à la baisse :  baisse du nombre de prêts accordés de 7,2 % sur 12 mois glissants en octobre 2018, notamment en raison de la dégradation des soutiens publics à la primo accession à la propriété.

Qu’est-ce qui fait varier les taux de prêt ?

 

Les taux des prêts immobiliers dépendent de nombreux paramètres :

- La durée de l’emprunt
- Les conditions de marché
- Le profil de risque de l’emprunteur

  1. La durée de l'emprunt, soit le délai de remboursement consenti à l'emprunteur. En général, le taux d'intérêt est d'autant plus élevé que la durée du prêt est longue

Ainsi en octobre 2018, les taux moyens constatés sont les suivants : 

 

2. Les conditions de marché

  • Les conditions d’activité du marché des crédits
Si la demande de crédit diminue, les organismes prêteurs vont s’efforcer d’offrir de bonnes conditions de crédit pour soutenir cette demande.
C’est le cas depuis plusieurs mois où les banques continuent de proposer des taux de crédit immobilier au plus bas associés à des durées de prêt plus longues pour compenser l’impact de la hausse des prix de l’immobilier et permettre aux ménages, notamment les plus modestes de continuer à pouvoir réaliser leurs projets immobiliers.
Par ailleurs, du fait de cette demande à la peine, la concurrence entre les établissements de crédit reste vive et favorise aussi le maintien des taux de prêts immobiliers à un bas niveau.
 
  • Les conditions des marchés financiers (indicateurs régissant les conditions de refinancement des banques).

    D’un point de vue plus macro, pour pouvoir prêter de l’argent, les banques empruntent à la Banque centrale européenne, à l’Etat français et aux autres banques d’Europe. L’évolution des taux des prêts immobiliers varient donc en fonction de plusieurs indicateurs financiers (inflation, Taux directeur de la BCE, OAT 10 ans, Euribor).

 

    • Le taux directeur de la BCE : La Banque centrale européenne (BCE) est la principale institution monétaire de l'Union européenne. Elle fixe les taux appliqués aux emprunts souscrits par les banques commerciales auprès d'elle. Le principal taux directeur, le taux de refinancement reste à 0,00%. Il s'agit du taux auquel les banques peuvent emprunter de l'argent à la BCE lors des appels d'offres hebdomadaires de la banque centrale. La décision de le faire descendre au plancher avait été prise pour irriguer l'économie et ainsi favoriser la reprise au sortir de la crise des subprimes. Ce taux est à 0 depuis mars 2016. Il y restera jusqu'à l'été 2019.

    • Les Obligations assimilables du Trésor français à dix ans. Certains observateurs admettent une corrélation entre les OAT 10 ans et les taux fixes des crédits immobiliers.

Lors de la conférence du 16 octobre 2018 de l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le professeur Michel MOUILLART a présenté le graphique ci-dessous indiquant que les conditions de refinancement continuaient à s’améliorer, malgré la confirmation du redémarrage de l’inflation.

 

 

   

3. Le profil de risque de l'emprunteur : le taux d'intérêt rémunère en partie le niveau de risque pris par le prêteur ; Les banques commerciales appliquent le taux directeur fixé par la BCE puis y ajoutent leurs frais ainsi que d’éventuelles primes de risques.

Un profil d’emprunteur jugé plus risqué se verra proposer un taux d’intérêt plus élevé parce que la probabilité d’avoir des difficultés à rembourser sera plus élevée pour lui.

Baromètre de l’immobilier en France

 

Pour affiner votre analyse, il est intéressant de bien connaître l’état du marché immobilier sur votre secteur.

Le baromètre LPI-SeLoger du mois d'octobre présente les tendances des marchés immobiliers à fin septembre 2018.

4 grandes tendances se dessinent :

  1. Baisse des prix affichés dans l'ancien  

    La baisse des prix proposés par les vendeurs se poursuit à un rythme soutenu : à fin septembre, le prix moyen affiché au m2 dans l’ancien est de 3778 €, soit -1.0% en trois mois, ce qui est inhabituel à cette période de l’année : les offreurs acceptent de réviser leurs ambitions à la baisse, afin de ne pas risquer de reporter la réalisation de la vente au printemps prochain. Le recul des prix affichés est d’ailleurs rapide sur le marché des maisons, pour le troisième mois consécutif (- 2.1 % au cours des 3 derniers mois).

  2. Les prix sont à la baisse dans 50 % des grandes villes
  3. Les marges de négociation au plus bas, en septembre 4.1% pour la France entière : 3.6% pour les appartements et 4.6% pour les maisons.
  4. Une rentrée bien calme pour la demande

 

1.  Baisse des prix affichés dans l'ancien

 

 Après plusieurs mois de ralentissement, les prix baissent maintenant sur le marché des appartements (- 0.4 % au cours des 3 derniers mois).
SI on regarde sur les 12 derniers mois, la hausse des prix de l’ancien demeure mais se fait moins vive. Le rythme d’augmentation des prix signés mesuré sur un an était ainsi de 3.8 % en septembre, après avoir culminé à 4.7 % à la fin de l’été dernier. Le ralentissement est maintenant à peu près comparable entre le marché des maisons (+ 3.2 % en septembre, contre + 4.1 % il y a un an) et celui des appartements (+ 4.2 %, contre + 5.1 %).
Sur le marché du neuf, la hausse des prix ralentit aussi, elle est 4 fois moins importante qu'il y a un an. Ce ralentissement est du à l'atonie de la demande, notamment pour le marché des maisons, où les prix qui étaient monté le plus rapidement par le passé, voient à présent le ralentissement le plus marqué ( seulement +2.9% en septembre)

 

2. Des prix à la baisse dans 50 % des grandes villes

Comme l’indique cette carte, les prix signés ont baissé ou n'ont que très faiblement augmenté sur les 3 derniers dans 50 % des villes de plus de 200 000 habitants. Les prix ont diminué de près de 2 % ou plus dans des villes emblématiques telles Bordeaux, Lyon ou Rennes.  Alors que la hausse s’est accélérée à Lille, Marseille et surtout Saint Etienne qui confirme depuis quelques mois la sortie du marché d’une assez longue période de léthargie. Par ailleurs, comme le montre la carte ci-dessous, on observe une forte disparité des prix dans les métropoles sur l’ensemble du territoire.

 

 

 

 

3. Des marges de négociation au plus bas

Sur l’ensemble du territoire, en septembre 2018, la marge de négociation est en moyenne 4.1 % : 3,6 % pour les appartements et 4,6 % pour les maisons.
Sur le marché des appartements, les marges se maintiennent à un bas niveau : cela est dû notamment au ralentissement de la hausse des prix affichés, qui est même en baisse en septembre.
Sur le marché des maisons, le décrochage de cet été s'est confirmé, notamment en raison d’une faible demande. Les vendeurs n’ont d’autre choix que de réviser leurs ambitions pour ne pas perdre l'acheteur.

 

 

4. Un recul des ventes de 7.3% sur les 9 premiers mois de l'année par rapport à 2017.

Habituellement, après des mois d’été tranquilles, le marché retrouve de la vigueur avant de rentrer en sommeil pour l’hiver. Les acquéreurs finalisent la réalisation de leurs projets avant l'hiver. Cette année, l’été fut calme, et la rentrée aussi ! Comme cela s’est constaté sur le marché des crédits, la demande est toujours à la peine. D’ailleurs, la dernière enquête de la Banque de France en témoigne : en dépit de conditions de crédit exceptionnelles, la demande adressée aux banques a décroché en septembre. Ainsi, le nombre de compromis mesuré en niveau annuel glissant est maintenant en recul de 5.7 %. Et il y a maintenant peu de raisons que le marché se ressaisisse d’ici la fin de l’année.

 

  

 


Quelle évolution prévue pour les taux immobiliers jusqu’à fin 2018

Des taux directeurs qui vont rester bas jusqu’à la fin de l’année 2018

Mi-octobre, La Banque Centrale Européenne a maintenu ses taux d'intérêt au plus bas et confirmé l'arrêt à la fin de l'année de son vaste programme de rachats nets d'actifs, pour peu que la situation économique ne se détériore pas. Le principal taux de refinancement a été conservé à zéro et les banques vont continuer à payer un intérêt négatif de 0,40% sur leurs dépôts excédentaires. La BCE entend maintenir ses taux directeurs à leur niveau "au moins jusqu'à l'été 2019".

Les scénarios de l’Observatoire Crédit Logement CSA, établis fin 2017 qui tablaient sur une évolution des taux  de crédit immobilier à 1.60-1.65% fin 2018 ont été revus en juillet à la baisse à 1.50-1.55% au plus fin 2018, compte tenu des bonnes conditions de marché du 1er semestre 2018.
Le rythme annuel de l’inflation se renforce : de 0.2 % fin 2016 à 1.9 % fin septembre 2018. Et le taux de l’OAT à 10 ans confirme sa remontée : 0.86 % depuis le début du mois d’octobre. La plupart des scénarios prévoient toujours un taux de l’OAT compris entre 1.0 % et 1.2 % en décembre 2018 (puis entre 1.4 % et 1.6 % en 2019). Les taux des crédits immobiliers ne devraient donc remonter que modérément en 2019 : avec au maximum, 1.90 % en moyenne annuelle, contre 1.45 % en 2018.


Des offres bancaires qui demeurent très attractives

Les banques se livrent une concurrence vive sur les offres de crédit immobilier car ces derniers constituent un produit d’appel important pour fidéliser leur clientèle.  Ainsi pour gagner plus de clients et mieux les fidéliser, les banques n’hésitent pas à rogner sur leurs marges. Pour cela, elles proposent des offres attractives à des taux très bas, et particulièrement en direction des profils d’emprunteurs à moindre risque. Les banques peuvent ainsi compenser cette concession sur leurs niveaux de marges avec d’autres produits comme les placements financiers ou encore les assurances.
Lors de la Conférence de juillet 2018, l’Observatoire Crédit Logement / CSA soulignait cependant par la voix de son porte-parole Michel Mouillart l’incertitude sur la poursuite de cet assouplissement des conditions d’octroi de crédit : les durées vont elles continuer à s'allonger ? la baisse de l'apport personnel peut-elle perdurer ?
Depuis le printemps déjà, les autorités monétaires ont commencé à exprimer leurs inquiétudes : sur des taux d’intérêt trop bas pour assurer des marges de rentabilité suffisantes aux établissements de crédit, sur des conditions d’octroi des prêts trop souples et sur des durées qui paraissent trop longues étant maintenant revenues à leur niveau de 2007, lorsque le « risque de crédit » étaient qualifiés d’élevés. L’ACPR et la Banque de France souhaitent donc « implicitement » que les établissements bancaires freinent leur production de crédits immobiliers et durcissent les conditions d’octroi des prêts.


Emprunteurs comment négocier votre taux de crédit immobilier ?

Profitez des taux bas et comparez les offres


Au vu des excellents taux d’emprunts actuels, nous vous conseillons de faire une simulation de prêt afin de trouver le meilleur taux pour financer votre achat, vos travaux ou encore renégocier votre ancien crédit immobilier. Si votre projet est bien défini, c’est le moment, profitez-en !
Pensez également à étudier et parler avec votre banquier de l’ensemble des conditions de l’offre de prêt, assurance, garantie, frais… car elles peuvent varier significativement d’une banque à l’autre, et là encore, des choix sont à faire en fonction de votre projet.

Des indicateurs de solvabilité qui se dégradent

La réflexion préalable est d’autant plus importante que la solvabilité des ménages est mise à mal par la hausse des prix de l’immobilier. En dépit de conditions de crédit qui restent propices à la réalisation de projets immobiliers, l’indicateur de solvabilité se dégrade depuis près de deux ans. L’amélioration des conditions de crédit qui ne s’est guère démentie au fil des mois n’est donc plus suffisante pour compenser la dégradation de la solvabilité de la demande provoquée jusqu’alors par la hausse des prix.