Des durées de crédit qui s’allongent avec des taux très bas

Durée des prêts immobiliers, évolution de la tendance en France

Avec des prix toujours en hausse et des soutiens publics qui se dégradent, la demande de crédits immobiliers en France est en recul en nombre de prêts à fin octobre 2018 (–5.8 % en nombre de prêts accordés). Cela confirme la tendance baissière du marché.


De fait, la solvabilité des ménages se dégrade et contraint certains emprunteurs à allonger la durée de leur prêt afin de réaliser un achat immobilier. Sans cet assouplissement des conditions de crédit par les établissements prêteurs, certains ménages n'auraient plus la possibilité de réaliser leur projet immobilier dans le contexte actuel de hausse des prix.

On constate en effet, avec une durée moyenne de 225 mois en octobre 2018, que les prêts se sont allongés de 18 mois depuis 2014 (+ 5 mois depuis 2017 et + 6 mois depuis début 2018).
A cet allongement de la durée d’emprunt qui favorise l’obtention de prêts, s’ajoute des taux exceptionnellement bas, permettant aux français de rester optimistes sur la possibilité de concrétiser leurs projets immobiliers.

 

Des taux de crédit immobilier en baisse et une durée d’emprunt en hausse

Une baisse record des taux de crédit immobilier au premier semestre 2018

Stabilisés depuis juin, les taux des crédits immobiliers sont très attractifs avec une moyenne de 1,43 % depuis juillet (Source : Observatoire Crédit Logement / CSA). En taux réels, compte tenu de l’inflation, c’est une situation inédite depuis 1974. La France renoue avec les taux bas, le niveau record de 1,28 % ayant été enregistré en novembre 2016.
Le maintien de tels taux attractifs, y compris sur de longues périodes, incite les ménages à concrétiser leurs projets immobiliers, et ce malgré des dispositifs publics revus à la baisse (prêt à taux zéro PTZ, APL accession). Toute porte à croire que les conditions resteront favorables aux emprunteurs jusqu’à fin 2018. Mais pour l’année 2019, une hausse des taux de crédit modérée semble très probable en raison de la reprise de l’inflation.

 

Pourquoi les taux d’intérêt varient selon la durée de l’emprunt ?

La durée d’un financement immobilier correspond au délai de remboursement consenti à l'emprunteur. Les offres de prêts à taux d’intérêt et durée fixes ont la faveur des emprunteurs car leur simplicité n’entraîne aucune surprise postérieure à la mise en place. Le taux d’intérêt d’un crédit immobilier correspond au pourcentage permettant de calculer la rémunération de la banque sur une somme d'argent prêtée à l'emprunteur

Dans ce cadre, le taux d’intérêt pour un financement immobilier dépend de la durée de remboursement consentie à l'emprunteur. Plus la durée de l’emprunt est allongée, plus les banques appliqueront un taux d’intérêt élevé. Mais l’allongement de la durée de l’emprunt augmente naturellement le risque d’insolvabilité de l’acheteur. Il est donc logique que les banques augmentent la somme finale prévisible des intérêts à la mesure du risque encouru.

Raw data
Date,4ème groupe,3ème groupe,2ème groupe,1er groupe
09-2012,3.63,3.39,3.27,3.05
12-2012,3.44,3.19,3.06,2.80
03-2013,3.28,3.02,2.88,2.67
06-2013,3.14,2.90,2.75,2.52
09-2013,3.32,3.03,2.89,2.67
12-2013,3.36,3.09,2.95,2.72
03-2014,3.27,3.00,2.82,2.58
06-2014,3.02,2.71,2.58,2.40
09-2014,2.74,2.49,2.35,2.15
12-2014,2.49,2.24,2.12,1.97
03-2015,2.26,1.99,1.87,1.71
06-2015,2.24,1.94,1.81,1.63
09-2015,2.47,2.11,1.97,1.80
10-2015,2.46,2.14,2.00,1.79
11-2015,2.40,2.09,1.97,1.78
12-2015,2.39,2.09,1.95,1.74
01-2016,2.34,2.04,1.91,1.71
02-2016,2.26,1.94,1.79,1.61
03-2016,2.10,1.77,1.60,1.40
04-2016,1.98,1.67,1.50,1.32
05-2016,1.84,1.53,1.42,1.26
06-2016,1.75,1.48,1.35,1.17
07-2016,1.68,1.39,1.28,1.12
08-2016,1.65,1.37,1.25,1.08
09-2016,1.59,1.29,1.17,1.01
10-2016,1.49,1.23,1.12,0.95
11-2016,1.45,1.19,1.08,0.92
12-2016,1.48,1.22,1.11,0.93
01-2017,1.58,1.29,1.16,0.97
02-2017,1.63,1.34,1.22,1.04
03-2017,1.69,1.39,1.27,1.1
04-2017,1.72,1.44,1.3,1.11
05-2017,1.77,1.44,1.29,1.11
06-2017,1.80,1.47,1.30,1.10
07-2017,1.73,1.45,1.30,1.09
08-2017,1.80,1.49,1.35,1.14
09-2017,1.79,1.50,1.35,1.13
10-2017,1.75,1.45,1.29,1.10
11-2017,1.70,1.41,1.25,1.04
12-2017,1.65,1.36,1.22,1.03
01-2018,1.68,1.36,1.21,1.02
02-2018,1.66,1.36,1.21,1.02
03-2018,1.60,1.33,1.20,1.02
04-2018,1.55,1.31,1.20,1.02
05-2018,1.55,1.29,1.18,1.01
06-2018,1.55,1.28,1.17,1.01
07-2018,1.51,1.27,1.15,0.97
08-2018,1.50,1.27,1.15,0.97
09-2018,1.51,1.25,1.13,0.96
10-2018,1.50,1.24,1.12,0.97
11-2018,1.49,1.24,1.13,0.98

Raw data
Date,4ème groupe,3ème groupe,2ème groupe,1er groupe
09-2012,3.90,3.65,3.53,3.26
12-2012,3.77,3.46,3.33,3.01
03-2013,3.61,3.32,3.16,2.87
06-2013,3.46,3.17,3.00,2.74
09-2013,3.67,3.36,3.17,2.90
12-2013,3.67,3.39,3.25,2.97
03-2014,3.56,3.30,3.13,2.85
06-2014,3.27,3.01,2.88,2.66
09-2014,3.03,2.79,2.65,2.41
12-2014,2.78,2.55,2.43,2.24
03-2015,2.57,2.30,2.15,1.93
06-2015,2.57,2.21,2.05,1.85
09-2015,2.79,2.42,2.26,2.01
10-2015,2.77,2.42,2.25,2.02
11-2015,2.76,2.41,2.24,2.01
12-2015,2.69,2.36,2.21,1.98
01-2016,2.69,2.35,2.20,1.96
02-2016,2.57,2.21,2.06,1.84
03-2016,2.38,2.02,1.88,1.69
04-2016,2.21,1.90,1.78,1.58
05-2016,2.10,1.79,1.65,1.47
06-2016,2.00,1.70,1.57,1.41
07-2016,1.90,1.61,1.50,1.32
08-2016,1.90,1.59,1.48,1.31
09-2016,1.80,1.51,1.40,1.21
10-2016,1.75,1.44,1.32,1.14
11-2016,1.69,1.4,1.28,1.11
12-2016,1.75,1.44,1.31,1.11
01-2017,1.78,1.5,1.37,1.18
02-2017,1.84,1.58,1.45,1.22
03-2017,1.95,1.64,1.5,1.27
04-2017,1.96,1.69,1.55,1.33
05-2017,1.97,1.64,1.5,1.3
06-2017,1.94,1.65,1.5,1.29
07-2017,1.94,1.64,1.50,1.29
08-2017,2.01,1.68,1.51,1.30
09-2017,2.00,1.70,1.55,1.32
10-2017,1.95,1.63,1.48,1.29
11-2017,1.90,1.60,1.44,1.22
12-2017,1.85,1.55,1.42,1.23
01-2018,1.86,1.52,1.38,1.18
02-2018,1.87,1.52,1.38,1.20
03-2018,1.80,1.49,1.38,1.21
04-2018,1.77,1.49,1.38,1.21
05-2018,1.72,1.47,1.35,1.17
06-2018,1.72,1.47,1.34,1.16
07-2018,1.71,1.47,1.34,1.16
08-2018,1.70,1.45,1.32,1.16
09-2018,1.71,1.45,1.32,1.16
10-2018,1.73,1.45,1.31,1.15
11-2018,1.71,1.45,1.32,1.18

Raw data
Date,4ème groupe,3ème groupe,2ème groupe,1er groupe
09-2012,4.37,4.02,3.82,3.29
12-2012,4.18,3.82,3.64,3.22
03-2013,4.04,3.67,3.44,3.03
06-2013,3.88,3.54,3.35,3.01
09-2013,4.08,3.71,3.47,3.13
12-2013,4.08,3.77,3.57,3.14
03-2014,4.03,3.70,3.50,3.16
06-2014,3.68,3.39,3.25,2.88
09-2014,3.45,3.16,2.99,2.64
12-2014,3.15,2.90,2.74,2.50
03-2015,3.03,2.72,2.54,2.22
06-2015,3.02,2.63,2.45,2.10
09-2015,3.17,2.80,2.64,2.35
10-2015,3.10,2.81,2.65,2.29
11-2015,3.09,2.77,2.60,2.29
12-2015,3.01,2.73,2.57,2.26
01-2016,3.04,2.72,2.54,2.21
02-2016,2.94,2.62,2.43,2.12
03-2016,2.81,2.42,2.23,1.93
04-2016,2.59,2.26,2.11,1.86
05-2016,2.52,2.16,2.00,1.76
06-2016,2.37,2.03,1.90,1.66
07-2016,2.27,1.95,1.80,1.58
08-2016,2.25,1.93,1.75,1.54
09-2016,2.15,1.83,1.66,1.44
10-2016,2.07,1.75,1.57,1.33
11-2016,2.01,1.69,1.51,1.29
12-2016,2.04,1.72,1.54,1.31
01-2017,2.08,1.8,1.62,1.36
02-2017,2.19,1.86,1.68,1.4
03-2017,2.25,1.92,1.76,1.48
04-2017,2.26,1.99,1.83,1.55
05-2017,2.2,1.94,1.8,1.52
06-2017,2.21,1.95,1.81,1.54
07-2017,2.23,1.94,1.80,1.52
08-2017,2.29,1.97,1.83,1.54
09-2017,2.24,1.96,1.84,1.56
10-2017,2.22,1.92,1.80,1.55
11-2017,2.18,1.89,1.74,1.52
12-2017,2.12,1.85,1.71,1.47
01-2018,2.13,1.85,1.70,1.47
02-2018,2.11,1.80,1.65,1.43
03-2018,2.03,1.76,1.65,1.46
04-2018,2.00,1.73,1.62,1.43
05-2018,1.96,1.71,1.61,1.41
06-2018,1.96,1.69,1.59,1.41
07-2018,1.95,1.69,1.59,1.41
08-2018,1.91,1.68,1.59,1.40
09-2018,1.91,1.67,1.58,1.40
10-2018,1.89,1.66,1.56,1.37
11-2018,1.88,1.66,1.57,1.41

 
Vous pouvez passer d'une durée à une autre via les onglets au dessus du graphique et zoomer une partie d'un graphique, en cliquant sur la courbe, sur le début de période souhaitée, et en déplaçant le pointeur jusqu'à la fin de la période, tout en maintenant le bouton de la souris enfoncé.

 

Un taux moyen < 1,5 % (sauf sur les durées de d’emprunt de 25 ans)

 

 

Les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont maintenus à 1.43 % en moyenne.

Les conditions de financement et de refinancement dont bénéficient les banques le permettent encore, et la concurrence par les taux reste très vive entre les établissements de crédit. En effet, comme on l'a vu avec l'allongement des durées, les banques s’efforcent de soutenir une demande qui s’est affaiblie depuis l’automne 2017.

Raw data
Date,taux des crédits immobiliers trimestriels
T1-01,5.62
T2-01,5.45
T3-01,5.43
T4-01,5.20
T1-02,5.08
T2-02,5.09
T3-02,5.05
T4-02,4.85
T1-03,4.56
T2-03,4.30
T3-03,4.05
T4-03,4.08
T1-04,4.08
T2-04,3.91
T3-04,3.92
T4-04,3.78
T1-05,3.63
T2-05,3.56
T3-05,3.40
T4-05,3.36
T1-06,3.50
T2-06,3.63
T3-06,3.84
T4-06,3.88
T1-07,3.96
T2-07,4.08
T3-07,4.39
T4-07,4.62
T1-08,4.67
T2-08,4.67
T3-08,4.94
T4-08,5.07
T1-09,4.53
T2-09,4.15
T3-09,3.92
T4-09,3.78
T1-10,3.61
T2-10,3.44
T3-10,3.34
T4-10,3.27
T1-11,3.58
T2-11,3.83
T3-11,3.89
T4-11,3.88
T1-12,3.90
T2-12,3.60
T3-12,3.48
T4-12,3.25
T1-13,3.06
T2-13,2.93
T3-13,2.95
T4-13,3.06
T1-14,3.01
T2-14,2.84
T3-14,2.63
T4-14,2.39
T1-15,2.17
T2-15,2.00
T3-15,2.12
T4-15,2.16
T1-16,2.02
T2-16,1.67
T3-16,1.45
T4-16,1.31
T1-17,1.44
T2-17,1.53
T3-17,1.54
T4-17,1.52
T1-18,1.48
T2-18,1.45
T3-18,1.43

 

Taux constatés en octobre 2018 par l’Observatoire Crédit Logement / CSA :

Taux moyen : 1,43 %

Durée du prêt immobilier

Taux de crédit

15 ans

1,20 %

20 ans

1,40 %

25 ans

1,62 %

 

Des durées d’emprunts qui s’allongent

 

Le taux actuel particulièrement bas s’accompagne actuellement d’une durée moyenne des prêts immobiliers qui s'est allongée de 6 mois depuis le début de l’année, ce qui porte la durée moyenne des prêts à 225 mois en octobre 2018 (240 mois pour l’accession dans le neuf et 241 mois pour l’accession dans l’ancien).

Raw data
Date,Durées (en mois)
T1-01,165.7
T2-01,166.5
T3-01,166.4
T4-01,166.6
T1-02,169.0
T2-02,169.5
T3-02,171.3
T4-02,173.2
T1-03,174.8
T2-03,176.4
T3-03,177.1
T4-03,178.1
T1-04,181.3
T2-04,183.0
T3-04,186.1
T4-04,188.7
T1-05,190.6
T2-05,196.1
T3-05,198.1
T4-05,201.5
T1-06,205.9
T2-06,210.5
T3-06,213.7
T4-06,217.2
T1-07,219.6
T2-07,220.2
T3-07,224.1
T4-07,224.8
T1-08,222.7
T2-08,219.9
T3-08,216.9
T4-08,216.3
T1-09,215.4
T2-09,212.6
T3-09,213.9
T4-09,211.3
T1-10,210.0
T2-10,210.4
T3-10,208.6
T4-10,210.2
T1-11,214.2
T2-11,213.0
T3-11,214.5
T4-11,213.6
T1-12,210.4
T2-12,204.2
T3-12,209.2
T4-12,210.6
T1-13,204.3
T2-13,206.7
T3-13,205.9
T4-13,205.2
T1-14,203.5
T2-14,204.7
T3-14,208.5
T4-14,209.8
T1-15,210.4
T2-15,208.8
T3-15,211.5
T4-15,211.4
T1-16,210.7
T2-16,209.6
T3-16,210.7
T4-16,213.4
T1-17,213.4
T2-17,214.5
T3-17,215.7
T4-17,216.7
T1-18,218.0
T2-18,220.9
T3-18,222.5

Cette durée de l’emprunt a augmenté :
- de 18 mois depuis 2014,
- de 5 mois au cours de l’année 2017
- de 6 mois depuis début 2018

En effet, les emprunteurs se voient proposer des durées de remboursement plus longues pour pouvoir réaliser leur projet immobilier en regard de la hausse des prix de l’immobilier constatée depuis plusieurs trimestres.


Dans le cas du marché de l'accession* en particulier, les établissements de crédits allongent les durées d’emprunt pour compenser la perte de solvabilité des ménages les plus modestes (et notamment les primo accédants) du fait de la diminution des prêts aidés, leur permettant ainsi d’accéder à la propriété. Ainsi en octobre 2018, 38.6% des prêts à l'accession se font sur 25 ans et plus. Cette proportion n'était que de 16 % il y a 5 ans.

 

*Le marché de l’accession concerne les opérations de financement d’acquisition de la résidence principale occupée par son propriétaire. Cela exclut ainsi les autres destinations d’acquisition : résidence secondaire, locatif, travaux seuls…

 

Pourcentage de l'ensemble des crédits pour chaque tranche de durées pour le marché de l'accession

Tranche

% de l'ensemble

 moins de 10 ans

 1.9%

 [10 à 15 ans[

8.2 %

[15 à 20 ans[

20.6%

[20 à 25 ans[

30.7%

 [25 à 30 ans[

 38%

 30 ans et plus

 0.6%

 

Le remboursement anticipé de prêt immobilier


Lorsqu’un acheteur contracte un crédit immobilier, ce dernier s’accompagne d’une assurance prêt immobilier qu’il peut souscrire directement auprès de l’organisme de crédit en charge du prêt ou auprès d’une compagnie d’assurance.

L’assurance emprunteur est une assurance qui prend en charge tout ou partie des échéances de remboursement ou du capital restant dû d’un crédit en cas de survenance de certains événements, le plus souvent le décès, la perte totale et irréversible d'autonomie, l’invalidité permanente, l’incapacité temporaire de travail et la perte d'emploi.

L'assurance permet à l’acheteur de protéger ses biens et sa famille en cas de difficultés financières dues aux causes citées. Mais que se passe-t-il si l’emprunteur souhaite rembourser tout ou partie de son prêt de manière anticipée ?

Quelles pénalités sont exigibles ? Que devient son assurance prêt ?

 

Comment sont calculées les indemnités en cas de remboursement anticipé ?

 

 En cas de rentrée d’argent inattendue ou en cas de vente de son logement, un emprunteur peut légitimement décider de solder par anticipation tout ou partie du capital restant dû de son prêt immobilier.
La majorité des contrats de crédit immobilier prévoit des pénalités en cas de remboursement anticipé. Mais la loi limite le montant de ces indemnités :

 

  • Elles ne doivent pas dépasser l’équivalent de 6 mois d’intérêts au taux moyen du crédit.
  • Elles doivent être plafonnées à 3 % du capital restant dû.
 
Par ailleurs, un contrat de prêt peut stipuler l’interdiction de tout remboursement anticipé inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde.
Enfin, les pénalités doivent impérativement être précisées dans le contrat de crédit pour être applicables et l’emprunteur a la possibilité de négocier le montant des indemnités avec l’organisme prêteur au moment de la souscription du contrat.

Comment négocier un remboursement anticipé ?

 

 

Les pénalités se négocient au moment de la signature du contrat de prêt. Elles sont prévues par défaut pour les prêts immobiliers à taux fixe. Les organismes prêteurs peuvent prévoir une exonération dans le cas où le remboursement n'est pas lié à un rachat du crédit par un autre établissement prêteur.


En cas de remboursement partiel de crédit, 3 possibilités sont offertes à l’emprunteur. Il peut, soit :
- Réduire le montant de ses mensualités et maintenir la durée de l’emprunt : dans ce cas, la charge mensuelle est réduite mais le coût global du prêt reste identique.
- Conserver le montant des mensualités et réduire la durée de l’emprunt : dans ce cas, le montant total du prêt diminue.
- Mixer les deux premières possibilités.

 

Pour les prêts souscrits sur une longue durée, la banque n’exige généralement plus de pénalités au-delà d’un certain nombre d’années.
Si l’acheteur anticipe qu’il pourra être en capacité de rembourser son prêt manière anticipée, il a tout intérêt à négocier avec la banque l’annulation des pénalités en cas de remboursement anticipé.
S’il ne reste à l’acheteur que quelques années de crédit à payer, un remboursement anticipé de son emprunt n’est pas forcément la meilleure décision à prendre : cela peut lui revenir plus cher en termes de pénalités que s’il continue de payer ses dernières mensualités emprunt, surtout lorsque le taux est bas.
A l’inverse, s’il reste à l’acheteur une longue période de remboursement, il peut être intéressant de rembourser son prêt de manière anticipée.

 

Dans quels cas peut-on bénéficier d’une exonération de pénalités ?

 

 

Pour tous les prêts conclus après le 1er juillet 1999, la loi prévoit une exonération de pénalités lorsque le remboursement est associé à la vente, motivée par :
- le changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint (marié, pacsé ou en union libre),
- le décès de l’emprunteur ou de son conjoint (marié, pacsé ou en union libre),
- la perte d’emploi de l’emprunteur ou de son conjoint (marié, pacsé ou en union libre).

Quid de l’assurance de prêt en cas de remboursement anticipé ?

 

- Si l’emprunteur a souscrit une assurance auprès de l’organisme prêteur, en même que son crédit immobilier : l’assurance prend fin en même temps que le crédit immobilier.
- Si l’emprunteur a souscrit une assurance auprès d’un organisme délégué (délégation d’assurance) : l’emprunteur doit informer son assurance de sa décision de mettre fin à son contrat par lettre recommandée avec avis de réception.
- Si l’emprunteur rembourse partiellement son crédit : le montant de l’assurance peut être recalculé au prorata de la somme remboursée et adapté au capital restant dû.

Cette différence entre les contrats de groupe et l'assurance déléguée rappelle l'importance de bien relire son contrat d'assurance. Le réajustement éventuel des primes, en cas de remboursement anticipé, y est également précisé. Pensez à bien vérifier toutes les clauses de votre contrat d'assurance.